この授業では、不動産投資の初期費用の中身がわかります。そのうえで、物件代とは別にかかる諸費用の上限や税率を、法令で確認します。

朝のホームルーム｜不動産投資の初期費用って？

三岡新入生は、通帳をぎゅっと握って登校しました。しかも、給料日の翌日なのに、残高がどうも心もとないようです。

「教頭先生、不動産って、物件の値段だけ用意すればいいんですよね？　諸費用（物件代とは別にかかるお金）って、何ですか」

まず、村野教頭が出席簿をひらきます。「三岡さん、いますね。もうふくらんでいますが」「ぷくっ（ふくらみ1回）。だって、気になるんです」

たとえば1,500万円の物件でも、買う日に出ていくお金は1,500万円だけではありません。つまり、中身が分かれば、不動産投資の初期費用で足りなくなる不安は小さくなります。それでは、一緒にのぞいてみませんか。

授業：不動産投資の初期費用の中身

村野教頭が黒板に大きく書きました。「初期費用は、物件代と諸費用の合計です。たとえば、入学金と、制服や教科書代の関係だと思ってください」

「うちは入学金0円じゃがの」と、アイビー先生。「でも、制服代は別じゃ」

「そのとおり。つまり、物件代が入学金、諸費用が制服と教科書代です。ただし、金額をお伝えするのは、法令で上限や税率が決まっているものだけです」と教頭。

また、下の図のように、諸費用は「上限がある」「税率が決まっている」「見積書で確認する」の3グループです。

要点1：不動産投資の初期費用、仲介手数料には上限がある

仲介手数料は、物件を紹介して契約まで手伝った不動産会社に払うお金です。売買の上限は、国土交通省の告示で決まっています（2026年10月25日確認）。現行の告示は消費税を含めた率（5.5%・4.4%・3.3%）で書かれていますが、この授業では消費税を除いた率で説明します。なお、800万円以下の低廉な空き家などには、別の特例（上限は30万円に消費税を加えた額）があります。

まず、売買代金（消費税を除く）を3つに切って、それぞれに率をかけて足します。200万円以下の部分は5%。200万円超400万円以下の部分は4%。400万円を超える部分は3%です。

一方、400万円を超える売買なら、計算は短くなります。下の図の式です。

たとえば1,500万円なら、1,500万円×3%＋6万円で51万円です。消費税は別に加わります。ただし、あくまで上限なので、これより安い会社もあり得ます。

「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」と三岡さん。「いいえ、月ではありません。つまり、買うときの一度きりです」と教頭。ぷくっ（ふくらみ2回）。

要点2：不動産投資の初期費用で国に払うお金は、税率が決まっている

まず、登記（土地や建物の名義を、自分に書き換える手続き）には、登録免許税がかかります。売買で名義を変えるときの税率は、土地も建物も不動産の価額の1,000分の20（2%）です。

ただし土地は、2029年3月31日までに登記を受けるなら、1,000分の15（1.5%）に軽くなっています。なお、「不動産の価額」は、原則、市町村が管理する固定資産課税台帳の価格です（2026年10月25日確認）。

一方、自分が住む家向けの軽い税率（建物は1,000分の3）は、個人が自分で住むために買い、2027年3月31日までに登記を受けることが条件です。床面積50平方メートル以上、取得後1年以内の登記など、ほかの要件もあります。そのため、貸す部屋は対象外と考えて、確認しましょう。

次に、契約書には、印紙税がかかります。2027年3月31日までに作る不動産売買契約書には、軽減措置があります。契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、1万円です。つまり、1,500万円の物件も、この区分に入ります。

さらに、登記を司法書士に頼むと、報酬が別にかかります。ここは会社ごとに違うので、見積書で確認します。

要点3：保険とローンは見積書で見る

火災保険（火事や水害などに備える保険）の金額は、建物ごとに違います。また、地震保険は、火災保険とセットで入る仕組みです。保険金額は、火災保険の30〜50%の範囲で決めます（財務省、2026年10月25日確認）。

さらに、ローンを使うなら、金融機関の手数料や保証料も出てきます。これらは金額が会社ごとに違うので、この授業では金額を言いません。

不動産投資の初期費用に回すお金は、日々の生活費とは別に準備するのが基本です。そして、この点は、別の解説記事でも詳しく書かれています。

お金を「使うお金」「貯めるお金」「増やす・備えるお金」の3つに分け、投資は当面使う予定のないお金で行う、と整理した解説です。
参考：資産運用を始める前の準備の手順

では、見積書を受け取ったら、下の5つを順に見ていきます。

アイビー先生が、おにぎりを三岡さんの机に置きました。「空室までは掃除できんがの。だから、ご飯は食べなさい。計算は、お腹が空いていると間違えるでの」

なお、税金や契約の細かい判断は、税理士や司法書士などの専門家に確認してください。

小テスト｜不動産投資の初期費用の確認

問題：1,500万円の物件を買うとき、仲介手数料の法令上の上限（消費税を除く）は、いくらでしょう。

• A　45万円
• B　51万円
• C　60万円

答えはBです。つまり、1,500万円×3%＋6万円で、51万円になります。なお、Aは6万円を足し忘れた額です。

今日の宿題｜不動産投資の初期費用をメモする

気になる物件の価格を1つ決めて、「価格×3%＋6万円」で仲介手数料の上限をメモしてみましょう。しかも、電卓で1分です。物件を買う必要はありません。

校長のひとこと

さて、授業のあいだ、シーラカンス校長は水草の陰でぐっすり寝ていました。最後に、片目だけ開けます。

「……上限があるのは、ありがたいのう。しかし、上限は、ふつうの値段ではないぞ。わしは4億年、売ったことがない」

そう言って、校長はまた寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕入れ中でやんす。そのため、準備中ですので、少々お待ちを」

教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

次回予告

次回は、ピカピカ発電所科の教室です。ムコブカ主任が、ヘルメットで放電しながら待っています。不動産の次は、電気をためる話です。ピカピカ発電所科の教室へ

出典と確認日

• 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号、2024年6月21日改正）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html（告示本文：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf）
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
• 国税庁 No.7108 印紙税の軽減措置：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
• 財務省「地震保険制度の概要」：https://www.mof.go.jp/policy/financial_system/earthquake_insurance/202605.pdf
• 確認日：2026年10月25日

この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

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