この授業では、サブリースの注意点がわかります。そのうえで、「家賃保証」の読み方と契約前の書面説明を、国の資料で確認します。

朝のホームルーム｜サブリースの注意点って？

三岡新入生の下駄箱に、チラシが1枚入っていました。「家賃保証で安心！　サブリース」の文字が、金色にきらきらしています。

「教頭先生、これなら空室でもお金が入るんですよね？　サブリース（物件を会社に借り上げてもらうしくみ）って、何に気をつけるんですか」

まず、村野教頭が出席をとります。「三岡さん、もうふくらむ準備ですか」「ぷくっ（ふくらみ1回）」

だから、「保証」の読み方を知っておくと、契約書の前で慌てずにすみます。つまり、サブリースの注意点は、読み方から始まります。たとえば家賃が毎月10万円と書いてあっても、その金額がいつまで続くかは、別に確かめる必要があります。

授業：サブリースの注意点

村野教頭が黒板に絵を描きました。「まず、文化祭で考えます。校舎の持ち主が、実行委員会に教室をまとめて貸します。そして、実行委員会が、屋台に教室を又貸しします。これがサブリースです」

なお、国土交通省の資料では、オーナーと業者の間の契約を、特定賃貸借契約（マスターリース契約）と呼びます。流れは下の図のとおりです。

要点1：サブリースの注意点｜「保証」でも、家賃は見直される

まず、国土交通省のガイドラインは、広告の書き方も取り上げています。「家賃保証」「空室保証」などの文言の近くに、2つのことを書く必要があります。まず、家賃の定期的な見直しがあること。次に、借地借家法32条により、家賃が減額されることがあること。そして、この表示がない場合は、禁止される誇大広告の例として挙げられています（2026年10月25日確認）。

「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」と三岡さん。「契約で決めた金額です。ただし見直しがあります」と教頭。三岡さんは、ぷくっ（ふくらみ2回）。

一方、業者から家賃の減額を求められても、オーナーは、その請求をそのまま受け入れなければならないわけではありません。変更前の家賃を決めたときの事情などを踏まえ、協議で相当な家賃を決めます。そこで、契約前に聞いておきたいことを、図にしました。

要点2：サブリースの注意点｜オーナーからは、簡単に解約できない

また、ガイドラインは、不当な勧誘の例も挙げています。家賃が下がるおそれや、契約期間中でも業者から契約を解除されるおそれを伝えません。さらに、オーナーからの解約には正当な事由が必要なこと（借地借家法28条）も伝えません。つまり、メリットだけを話す勧誘です。

「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」と教頭。「しかし、においに頼らず、書面で確かめます」

要点3：契約の前に、書面で説明を受ける

まず、賃貸住宅管理業法は、サブリース契約の前に、業者が書面で説明することを定めています（法30条）。さらに、契約を結ぶときにも、契約内容を書いた書面を渡す決まりです（法31条）。また、説明から契約まで、1週間程度あけるのが理想とされています。

なお、この規制は、2020年12月15日に施行されました。つまり、広告、勧誘、契約の前、契約のときの4場面に、決まりがあります。

アイビー先生が湯呑みを置きます。「空室までは掃除できんがの。だから、ご飯は食べなさい。書面も、食べたあとにゆっくり読むんじゃ」

実は、サブリースに限らず、契約前に確かめる型は共通です。また、別の分野の契約を扱った解説記事でも、詳しく書かれています。

契約前に、書面での説明、お金の中身、期間・更新・解約、競業禁止などの縛り、収支予想の根拠の5点を確かめる手順をまとめた解説です。
参考：代理店・フランチャイズ契約前の確認項目（手数料・期間・解約）

一方、借りる側にも、サブリースの注意点があります。国土交通省・消費者庁・金融庁のリーフレットでは、入居する人に、入居物件がサブリース住宅かどうかを、貸主や不動産業者に確認するよう呼びかけています。

なお、契約や税金の細かい判断は、弁護士や税理士などの専門家に確認してください。

小テスト｜サブリースの注意点の確認

問題：サブリース契約について、正しい説明はどれでしょう。

• A　「家賃保証」と書いてあれば、家賃はずっと下がらない
• B　契約を結ぶ前に、書面を渡して説明する決まりがある
• C　説明は、契約書にサインしたあとでよい

答えはBです。なぜなら、法30条で、契約の前に書面で説明することが定められています。

今日の宿題｜サブリースの注意点を探す

広告やチラシで「家賃保証」の文字を見かけたら、近くに「見直し」や「減額」の説明があるか、探してみましょう。そして、見つけたら、その文を1行だけメモします。

校長のひとこと

シーラカンス校長は、文化祭の絵を見ながら寝ていました。終わりに、うっすら目を開けます。

「……保証とは……約束の中身のことじゃ。……つまり、中身は、紙に書いてある。……わしは4億年、売ったことがない」

そう言って、校長はまた寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！　今日のパンは、ただいま仕入れ中。だから、準備中の札を出しておきやす」

教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

次回予告

さて、次回は、ピカピカ発電所科の教室です。ムコブカ主任が、作業着でスタンバイしています。貸す話の次は、電気をためる話です。ピカピカ発電所科の教室へ

出典と確認日

• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータル「適正化のための措置」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/sublease.html
• 国土交通省 サブリースガイドラインのポイント：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001372797.pdf
• 国土交通省 報道発表（ガイドライン策定）：https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00004.html
• 国土交通省 ポータル「制度解説」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/system_commentary.html
• 国土交通省・消費者庁・金融庁 リーフレット（消費者庁サイト掲載、サブリース住宅の入居者向けの面）：https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/assets/consumer_policy_cms102_201127_01.pdf
• 確認日：2026年10月25日

この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

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