この授業では、家賃収入の確定申告がわかります。そして、不動産所得の計算と会社員の20万円の線を、国税庁の資料で確認します。

朝のホームルーム｜家賃収入の確定申告って？

三岡新入生は、ホームルームの前から電卓をたたいていました。しかも、ぶかぶかの袖が、ボタンに引っかかっています。

「教頭先生、もし家賃収入が入ったら、確定申告が要るんですよね？　不動産所得（家賃などで得た利益のこと）って、どう計算するんですか」

まず、村野教頭が出席をとります。「三岡さん、いますね。電卓の音は聞こえていました」「ぷくっ（ふくらみ1回）。ごめんなさい」

家賃が入ったとき、何を引いて、どこまで申告するのか。家賃収入の確定申告のしくみが分かると、ちょっと先の自分の姿が見えてきます。たとえば年に96万円の家賃なら、という話から始めましょう。

授業：家賃収入の確定申告と不動産所得

村野教頭がチョークを持ちます。「まず、確定申告（1年分の所得を計算して、税務署に申告する手続き）の要点は3つです。国税庁の資料で説明します」

要点1：家賃収入の確定申告｜不動産所得は「収入から経費を引く」

不動産所得は、土地や建物を貸して得る所得です。つまり、計算は引き算1本で、総収入金額から必要経費を引きます（2026年10月25日確認）。

また、総収入金額には、家賃のほかに、更新料や、返さなくてよい敷金・保証金、共益費なども含まれます。一方、必要経費の主なものは、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です。

下の図のとおり、たとえば年間の家賃が96万円で、経費が合計50万円なら、不動産所得は46万円です。

ただし、経費にできるのは、家事上の経費と明確に分けられるものだけです。また、この点は、別の解説記事でも詳しく書かれています。

経費は収入を得るための費用で、私生活と混ざる費用は、仕事で使った部分を区分できる分だけ経費になる、と整理した解説です。
参考：個人事業主の経費の考え方を質問と答えで整理

アイビー先生が、領収書の束を持ってきました。「空室までは掃除できんがの。だから、ご飯は食べなさい。ただし、領収書は、ご飯の前に日付順に並べるんじゃ」

要点2：会社員は「所得が20万円」を超えるかで決まる

まず、給与を1か所からもらっていて、その給与の全部から源泉徴収されている会社員は、給与と退職以外の所得の合計が20万円を超えると、確定申告が必要です。つまり、この基準は収入ではなく、経費を引いたあとの所得です。ただし、給与の年間収入が2,000万円を超える人は、所得が20万円以下でも確定申告が必要です。

「じゃあ、申告しなければ税金は取られないんですよね？」と三岡さん。「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」と教頭。「しかし、申告は決まりです。気になるなら、税務署か税理士に聞きましょう」

なお、申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日です。つまり、2026年分なら、2027年の同じ時期になります。

実は、20万円の線の考え方は、副業全般に通じます。そして、この点も、別の解説記事で詳しく整理されています。

給与を1か所からもらい、その全部から源泉徴収されている副業の人は、経費を引いたあとの所得が20万円を超えると確定申告が必要、という基準を手順とあわせて整理した解説です。
参考：代理店の手数料収入の確定申告｜副業の人の進め方

要点3：家賃収入の確定申告は、青色申告で控除が変わる

まず、青色申告（帳簿をつけて、有利な控除を受ける方法）には、特別控除があります。2026年分までは、金額は3段階で、65万円、55万円、10万円です。2027年分からは、要件と金額が見直されます（財務省の2026年度税制改正の大綱）。

ただし、55万円と65万円には、不動産所得を生ずべき「事業」を営んでいることが条件です。また、貸し付けが事業にあたるかは、目安があります。たとえば、アパートなら貸せる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋ならおおむね5棟以上です。

「それから、帳簿をつけるソフトもあります」と教頭。「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」「ただ、会社ごとに違うので、ここでは金額を言いません」。三岡さんは、ぷくっ（ふくらみ2回）。

なお、税金の細かい判断は、税理士や税務署などの専門家に確認してください。

小テスト｜家賃収入の確定申告の確認

問題：たとえば、年間の家賃収入が96万円、必要経費が50万円のとき、不動産所得はいくらでしょう。

• A　96万円
• B　46万円
• C　50万円

答えはBです。つまり、収入の96万円から経費の50万円を引いて、46万円になります。

今日の宿題｜家賃収入の確定申告を調べる

国税庁のサイトで「不動産所得」を検索し、No.1370のページを開いてみましょう。次に、必要経費の例を、声に出して1回読むだけで十分です。

校長のひとこと

シーラカンス校長は、電卓の音を子守歌にして寝ていました。最後に、片目だけ開けます。

「……引き算じゃのう。……しかも足し算より、ずっと正直じゃ。……わしは4億年、売ったことがない」

そう言って、校長はまた寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！　今日のパンは、まだ仕入れの途中でして。そのため、準備中でやんす」

教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

次回予告

次回は、ピカピカ発電所科の教室です。ムコブカ主任が、放電しながら黒板を消しています。では、家賃の次は、電気を売る話です。ピカピカ発電所科の教室へ

出典と確認日

• 国税庁 No.1370 不動産所得：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
• 国税庁 No.1900 確定申告が必要な人：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1900.htm
• 国税庁 No.2072 青色申告特別控除：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm
• 国税庁 No.2020 確定申告：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2020.htm
• 国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付け：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
• 財務省 2026年度税制改正の大綱（1/9）：https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/08taikou_01.htm
• 確認日：2026年10月25日

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