大家さん養成科｜ウハウハ高等学校

修繕積立金はいくらが目安？貸す部屋でも払う理由と国のガイドライン

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uhauha_gakucho

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朝のホームルーム

キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、物件資料を広げて首をかしげています。「管理費に、修繕積立金……貸すだけの部屋なのに、毎月出ていくお金が2種類もある」

三岡「アイビー先生、修繕積立金って、いくらが普通なんですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。

村野教頭が出席を取ります。「三岡くん、出席。今日は、修繕積立金の目安と、貸していても払う理由です」

あとで出てくる国の平均値を使うと、たとえば25平方メートルの部屋で月8,375円。1,000円のランチ8回ぶんです。

授業：修繕積立金は、建物の貯金箱

教頭が黒板に書きました。修繕積立金は、クラス全員が毎月入れる「文化祭の準備貯金」のようなもの。ペンキ代が足りなくなれば、あとから追加で集めることになります。要点は3つです。

要点1：払うのは、部屋の持ち主

国土交通省のマンション標準管理規約（管理のルールの雛形）の第25条には、こうあります。「区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない」。次の費用とは、管理費と修繕積立金です。

区分所有者は部屋の持ち主、管理組合は持ち主たちの集まりです。納めるのは持ち主。部屋を貸していても、持ち主であることは変わりません。

第28条では、積み立てた修繕積立金は、特別の管理に要する経費に充てる場合に限って取り崩せる、とされています。貯金箱の使い道は決まっているわけです。これは雛形なので、実際の決まりは物件ごとの管理規約で確認してください。

要点2：目安は「円／平方メートル・月」で見る

国土交通省のガイドライン（2024年6月改訂）には、事例366件をもとにした目安の表があります。計画期間全体の平均額で、建物の規模ごとに載っています。対象は、主として区分所有者が自ら居住する住居専用のマンションです。機械式駐車場の分は、この目安とは別に加算する扱いです。下の図のとおりです。

修繕積立金の目安。建物の規模別に、1平方メートルあたり月額の平均と、事例の3分の2が収まる幅を並べた表。

ガイドライン自身が、目安の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切と判断されるわけではない、と書いています。貸す部屋が多い建物は前提と違うので、あくまで目安として見ます。

三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」。教頭「20階未満で延べ床面積5,000平方メートル未満なら、平均335円。25平方メートルの部屋で、たとえば月8,375円です。事例の3分の2が収まる幅（235～430円）で見ると、5,875円から10,750円です」

ここで大事なのが、積み立ての方式です。均等積立方式は、将来も同じ額を払う形です。段階増額積立方式は、当初の負担が小さい代わりに、将来の増額が前提です。ガイドラインは、計画どおりに増額しようとしても、持ち主どうしの合意ができず、積立金が不足する場合がある、と書いています。

国の2023年度マンション総合調査（2024年6月21日発表）の結果です。調査に答えた管理組合のうち、計画上の積立額に対して、いまの積立額が足りないのは36.6％。計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて額を決めているのは、全体の59.8％です。どちらも調査に答えた管理組合での割合で、全国すべてのマンションの数字ではありません。

三岡「36.6％……ぷくっ（ふくらみ2回）」。教頭「だから、数字は未来まで見るのです」

教頭「積立金がやけに安い資料を見たら、立ち止まります。うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」。三岡は、ぶかぶかのブレザーの袖で、資料の数字を指でなぞりました。

要点3：部屋の中の修繕は、別の財布

修繕積立金は共用部分の分です。部屋の中は別の話になります。国土交通省の原状回復ガイドラインは、経年変化や通常の使用による損耗の修繕費用は、賃料に含まれるものとしています。借主の故意・過失などによる損耗の復旧は、借主の負担です。「借りた当時の状態に戻すことではない」とも明記されています。

修繕のお金の出どころ。共用部分は修繕積立金など、部屋の経年劣化は賃料に含まれる扱い、借主の故意や過失は借主の負担。

アイビー先生が割烹着の袖をまくって、にっこり笑います。「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。修繕のお金を貯めるのは、そのあとじゃ」

税金の話もひとつ。国税庁の質疑応答に、賃貸用マンションの修繕積立金の扱いがあります。原則は、修繕が実際に行われて完了した日の属する年の必要経費です。ただし、次の4つをすべて満たせば、支払期日の属する年の必要経費にして差し支えない、とされています。

支払期日の属する年の必要経費にして差し支えない4条件。支払い義務、返す義務がない、将来の修繕だけに使う、長期修繕計画に基づき持分に応じた合理的な額。

この回答は、照会された事実を前提にした一般的な内容です。自分の場合の判断は、税理士や税務署に確認してください。修繕費と資本的支出の分け方は、別の解説記事でも詳しく書かれています（蓄電池の経理を扱った記事です）。

修繕費と資本的支出は、請求書の名目ではなく、元に戻す工事か価値を高める工事かという実質で分かれる、と説明されています。
参考：蓄電池の経理処理で法人の利益は変わる。取得・償却・修繕から実質利回りを読み切る

小テスト

築年数の浅いマンションの資料で、修繕積立金がとても安く書いてあります。まず見たいのは？

A 安いので理想的。すぐ決める／B 段階増額積立方式かどうかと、将来の増額予定／C 管理費が高いから問題ない

答えはBです。段階増額積立方式は、当初の負担が小さい代わりに、将来の増額が前提だからです。安い高いより、将来の計画を見ます。

今日の宿題

いま住んでいる部屋の契約書か明細で、家賃の内訳に「管理費」や「共益費」の欄があるか、見てみてください。あれば金額を、なければ「なし」と、メモ帳に1行。5分で終わります。

校長のひとこと

授業のあいだ、シーラカンス校長は、黒板の下でぐうぐう寝ていました。チャイムで、ぱちりと目を開けます。

校長「……貯めるときは、使う日の顔を思い浮かべるのじゃ。わしは4億年、売ったことがない」

そして、また寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕込み中でやんす。準備中ですので、焼きあがりを待ってておくんなさい」

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次回予告

三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ヘルメットをかぶったデンキウナギのムコブカ主任が、ばちばちと放電しながら出迎えます。ピカピカ発電所科の教室へ

出典と確認日

この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

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