大家さん養成科｜ウハウハ高等学校

投稿者: uhauha_gakucho

  • 不動産投資の税金は4種類｜買う・持つ・貸す・売るで見るお金のカレンダー

    朝のホームルーム

    キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、電卓を抱えて教室に入ってきました。画面には「不動産投資 税金 種類 いつ」。ボタンを押す手が、ぷるぷる震えています。

    三岡「アイビー先生、不動産の税金って、名前が多すぎます。どれが、いつ必要なんですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。

    村野教頭が出席を取ります。「三岡くん、出席。今日の軸は、お金が動く場面で見ることです」

    家賃などの副収入も、他人事ではありません。会社員でも、給与以外の所得の合計が年20万円を超えると、確定申告が必要になることがあります（国税庁）。

    授業：不動産の税金は、お金が動く場面で4つ

    教頭が黒板に、学校の1年を書きました。入学（買う）、毎年の学費（持つ）、文化祭の売上（貸す）、卒業（売る）。不動産の税金も、この順番で出てきます。

    並べる前の3つのものさし

    教頭「ものさしは3つです。いつかかるか。だれに払うか。どう決まるか。下の図のとおりです」

    3つのものさし。いつかかるか、だれに払うか、どう決まるか。

    この3つで、4つの税金を同じ型で並べます。順番は時間の順で、順位ではありません。

    税金1：不動産取得税（買ったとき）

    • いつ・だれに：不動産を取得したときに、都道府県へ払います。納めるのは、不動産の取得者です。
    • どう決まる：計算のもとは、固定資産課税台帳に登録された評価額です。標準税率は本則4％。住宅と土地は特例で3％（2027年3月31日まで）で、店舗や事務所などの住宅以外の家屋は4％です。
    • ひとこと：2026年4月1日以降に取得した場合、土地16万円、家屋（建築分）66万円、家屋（その他）34万円が、課税されない基準（免税点）です。

    税金2：固定資産税（持っている間）

    • いつ・だれに：毎年1月1日の時点で決まり、市町村へ払います（東京23区は東京都）。土地と家屋は、登記簿上の所有者などが対象です。
    • どう決まる：評価額に、標準税率1.4％をかけます。仮の数字で、評価額が1,000万円なら14万円です（特例や都市計画税は入れない仮の計算）。
    • ひとこと：免税点は土地30万円、家屋20万円です。2027年度からは家屋30万円になります。

    三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」。教頭「月ではなく、年の計算です。14万円なら、月に直して約1万1,667円。ランチ12回ぶんです」。三岡はもう一度、ぷくっ（ふくらみ2回）とふくらみました。

    税金3：不動産所得の所得税（貸して家賃が入ったとき）

    • いつ・だれに：家賃などの収入を得た年の所得として、国へ所得税を払います。住民税もかかります。
    • どう決まる：総収入金額から必要経費を引いた金額が、不動産所得です。必要経費の例は、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です。
    • ひとこと：減価償却費は、買ったお金を、使える期間にわたって分けて経費にするものです（国税庁）。経費は、収入を得るために直接必要な費用に限られます。

    住民税など別の税金もあります。所得税は、1年分の所得をまとめて、翌年に確定申告で計算します。下の図は、所得の計算式です。

    不動産所得は、総収入金額から必要経費を引いた金額。必要経費の例は固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費。

    減価償却は「節税」なのか。教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」。ここは、別の解説記事でも詳しく書かれています。

    減価償却は、経費にする時期がずれるだけで、税金の合計は変わらない場合がある、と説明されています。
    参考：減価償却は「節税」ではなく「先送り」？税金が本当に減る場合と、ずれるだけの場合

    経費の考え方そのものは、個人事業主向けの別の解説記事でも詳しく書かれています。収入を得るための費用に限る、という考え方は同じです。

    経費は、収入を得るために直接かかった費用などで、家事に使った分は業務の分を区分できる金額だけ、と説明されています。
    参考：個人事業主の経費の考え方を質問と答えで整理

    会社員の人に大切な点がひとつ。国税庁によると、給与を1か所から受けていて、全額が源泉徴収されている人は、給与以外の所得金額の合計が20万円を超えると、確定申告が必要です。

    税金4：譲渡所得の税金（売ったとき）

    • いつ・だれに：土地や建物を売ったときに、国と住民税の対象です。
    • どう決まる：売った年の1月1日の時点で、持っていた期間が5年を超えるなら長期。5年以下なら短期です。
    • ひとこと：長期は所得税15％と住民税5％。短期は所得税30％と住民税9％です。所得税額の2.1％の復興特別所得税も加わります。

    アイビー先生が、割烹着の袖で額の汗をぬぐいます。「5年を数えるのは、売った年の1月1日じゃ。空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。カレンダーは、ここに貼っておくんじゃよ」

    4つを同じ型で並べる

    下の表が、4つの税金を3つのものさしで並べたものです。

    不動産取得税、固定資産税、不動産所得の税金、譲渡所得の税金を、いつ・だれに・決まり方で並べた表。

    税金の細かい特例や控除は、条件がたくさんあります。ここは細かいので、国税庁や自治体の公式サイトを見てください。自分の場合の判断は、税理士や税務署に確認してください。

    小テスト

    家賃収入から引ける「必要経費」の例として、国税庁のページに書かれているのは？

    A 固定資産税／B 友だちとの飲み会代／C 自分の生活費

    答えはAです。国税庁は、必要経費の例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています。家事上の経費と区別できるものだけです。

    今日の宿題

    紙に「買う・持つ・貸す・売る」と書いて、横に払う相手を書き入れます。都道府県、市町村、国、国と住民税のどれか。答え合わせは、今日の表です。5分で終わります。

    校長のひとこと

    授業のあいだ、シーラカンス校長は、黒板の前の椅子でぐうぐう寝ていました。チャイムで、ぱちりと目を開けます。

    校長「……税金は、いつ、だれに払うか。先に知っておくものじゃ。わしは4億年、売ったことがない。売った年の税金も、まだ払っておらん」

    そして、また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕入れの途中でやんす。準備中ですので、のれんの外でお待ちを」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ヘルメットと作業着のデンキウナギ、ムコブカ主任が、「安全確認、ヨシ！」と指をさして待っています。ピカピカ発電所科の教室へ

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 修繕積立金はいくらが目安？貸す部屋でも払う理由と国のガイドライン

    朝のホームルーム

    キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、物件資料を広げて首をかしげています。「管理費に、修繕積立金……貸すだけの部屋なのに、毎月出ていくお金が2種類もある」

    三岡「アイビー先生、修繕積立金って、いくらが普通なんですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。

    村野教頭が出席を取ります。「三岡くん、出席。今日は、修繕積立金の目安と、貸していても払う理由です」

    あとで出てくる国の平均値を使うと、たとえば25平方メートルの部屋で月8,375円。1,000円のランチ8回ぶんです。

    授業：修繕積立金は、建物の貯金箱

    教頭が黒板に書きました。修繕積立金は、クラス全員が毎月入れる「文化祭の準備貯金」のようなもの。ペンキ代が足りなくなれば、あとから追加で集めることになります。要点は3つです。

    要点1：払うのは、部屋の持ち主

    国土交通省のマンション標準管理規約（管理のルールの雛形）の第25条には、こうあります。「区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない」。次の費用とは、管理費と修繕積立金です。

    区分所有者は部屋の持ち主、管理組合は持ち主たちの集まりです。納めるのは持ち主。部屋を貸していても、持ち主であることは変わりません。

    第28条では、積み立てた修繕積立金は、特別の管理に要する経費に充てる場合に限って取り崩せる、とされています。貯金箱の使い道は決まっているわけです。これは雛形なので、実際の決まりは物件ごとの管理規約で確認してください。

    要点2：目安は「円／平方メートル・月」で見る

    国土交通省のガイドライン（2024年6月改訂）には、事例366件をもとにした目安の表があります。計画期間全体の平均額で、建物の規模ごとに載っています。対象は、主として区分所有者が自ら居住する住居専用のマンションです。機械式駐車場の分は、この目安とは別に加算する扱いです。下の図のとおりです。

    修繕積立金の目安。建物の規模別に、1平方メートルあたり月額の平均と、事例の3分の2が収まる幅を並べた表。

    ガイドライン自身が、目安の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切と判断されるわけではない、と書いています。貸す部屋が多い建物は前提と違うので、あくまで目安として見ます。

    三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」。教頭「20階未満で延べ床面積5,000平方メートル未満なら、平均335円。25平方メートルの部屋で、たとえば月8,375円です。事例の3分の2が収まる幅（235～430円）で見ると、5,875円から10,750円です」

    ここで大事なのが、積み立ての方式です。均等積立方式は、将来も同じ額を払う形です。段階増額積立方式は、当初の負担が小さい代わりに、将来の増額が前提です。ガイドラインは、計画どおりに増額しようとしても、持ち主どうしの合意ができず、積立金が不足する場合がある、と書いています。

    国の2023年度マンション総合調査（2024年6月21日発表）の結果です。調査に答えた管理組合のうち、計画上の積立額に対して、いまの積立額が足りないのは36.6％。計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて額を決めているのは、全体の59.8％です。どちらも調査に答えた管理組合での割合で、全国すべてのマンションの数字ではありません。

    三岡「36.6％……ぷくっ（ふくらみ2回）」。教頭「だから、数字は未来まで見るのです」

    教頭「積立金がやけに安い資料を見たら、立ち止まります。うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」。三岡は、ぶかぶかのブレザーの袖で、資料の数字を指でなぞりました。

    要点3：部屋の中の修繕は、別の財布

    修繕積立金は共用部分の分です。部屋の中は別の話になります。国土交通省の原状回復ガイドラインは、経年変化や通常の使用による損耗の修繕費用は、賃料に含まれるものとしています。借主の故意・過失などによる損耗の復旧は、借主の負担です。「借りた当時の状態に戻すことではない」とも明記されています。

    修繕のお金の出どころ。共用部分は修繕積立金など、部屋の経年劣化は賃料に含まれる扱い、借主の故意や過失は借主の負担。

    アイビー先生が割烹着の袖をまくって、にっこり笑います。「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。修繕のお金を貯めるのは、そのあとじゃ」

    税金の話もひとつ。国税庁の質疑応答に、賃貸用マンションの修繕積立金の扱いがあります。原則は、修繕が実際に行われて完了した日の属する年の必要経費です。ただし、次の4つをすべて満たせば、支払期日の属する年の必要経費にして差し支えない、とされています。

    支払期日の属する年の必要経費にして差し支えない4条件。支払い義務、返す義務がない、将来の修繕だけに使う、長期修繕計画に基づき持分に応じた合理的な額。

    この回答は、照会された事実を前提にした一般的な内容です。自分の場合の判断は、税理士や税務署に確認してください。修繕費と資本的支出の分け方は、別の解説記事でも詳しく書かれています（蓄電池の経理を扱った記事です）。

    修繕費と資本的支出は、請求書の名目ではなく、元に戻す工事か価値を高める工事かという実質で分かれる、と説明されています。
    参考：蓄電池の経理処理で法人の利益は変わる。取得・償却・修繕から実質利回りを読み切る

    小テスト

    築年数の浅いマンションの資料で、修繕積立金がとても安く書いてあります。まず見たいのは？

    A 安いので理想的。すぐ決める／B 段階増額積立方式かどうかと、将来の増額予定／C 管理費が高いから問題ない

    答えはBです。段階増額積立方式は、当初の負担が小さい代わりに、将来の増額が前提だからです。安い高いより、将来の計画を見ます。

    今日の宿題

    いま住んでいる部屋の契約書か明細で、家賃の内訳に「管理費」や「共益費」の欄があるか、見てみてください。あれば金額を、なければ「なし」と、メモ帳に1行。5分で終わります。

    校長のひとこと

    授業のあいだ、シーラカンス校長は、黒板の下でぐうぐう寝ていました。チャイムで、ぱちりと目を開けます。

    校長「……貯めるときは、使う日の顔を思い浮かべるのじゃ。わしは4億年、売ったことがない」

    そして、また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕込み中でやんす。準備中ですので、焼きあがりを待ってておくんなさい」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ヘルメットをかぶったデンキウナギのムコブカ主任が、ばちばちと放電しながら出迎えます。ピカピカ発電所科の教室へ

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 不動産投資に住宅ローンは使える？フラット35が投資用を断る理由と返済の基本

    朝のホームルーム

    キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、隣の席のメダカから聞いた話を抱えて、ぷるぷる震えています。「貸す部屋は、家賃でローンを返せるから買えるんだって」

    三岡「アイビー先生、住宅ローンで貸す部屋を買うのって、できるんですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。

    村野教頭が出席を取ります。「三岡くん、出席。検索窓には『不動産投資 住宅ローン 使える』と入れましたね。今日はそれが授業です」

    たとえば、毎月の返済が69,024円なら、1,000円のランチ約69回ぶんです。部屋が空いても、返済日はやってきます。

    授業：フラット35は「住む家」のためのお金

    教頭が黒板に3行書きました。①フラット35の対象 ②返済のしかた ③契約するときの注意。順に見ます。

    要点1：フラット35は、住む家のため

    住宅金融支援機構（住宅ローンを支える公的な機関）の「フラット35」には、はっきり書いてあります。対象は、申込本人やその親族が住む家を買う、建てるお金です。そして「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」。

    しかも機構は、本人や親族が実際に住んでいるかを、定期的に確認すると書いています。投資用や目的外に使われていると分かると、借入れの全額を一括して返すことになります。下の図のとおり、3段階です。

    フラット35は住む家の資金に限られ、住んでいるかを定期的に確認され、投資用など目的外と分かると全額を一括で返すことになる、という3段階の流れ。

    教頭「購買部の教科書割引券を、マンガを買うために使ったら、どうなりますか」。三岡「怒られます……！」。教頭「割引券には、使い道があります。フラット35も同じです」

    税の制度も同じ向きです。国税庁の住宅ローン控除のページには、条件として「床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」とあります（2022年1月1日から2030年12月31日までに居住した場合の案内）。

    では、貸す部屋を買う場合は。民間の金融機関の住宅ローンも、貸す部屋向けのローンも、商品や条件は金融機関ごとに違います。資金の使い道は各行の商品説明で、条件は各社の公式ページで確認してください。借りるときに何が見られるかは、別の解説記事でも詳しく書かれています（系統用蓄電池の資金調達の記事です）。

    審査では、事業計画の説明力や自己資金の割合、収益の変動を織り込んだ返済計画などが見られやすい、と説明されています。
    参考：系統用蓄電池の融資・資金調達を比較｜公庫と銀行ローンの選び方とは

    要点2：返済の形は2種類

    返済のしかたは2つあります。元利均等返済は、毎月の返済額が一定。元金均等返済は、毎月返す元金（借りた本体）が一定で、返済額は少しずつ減ります。

    フラット35のページに、借入2,000万円、固定金利年1.5％、30年の試算が載っています。元利均等は、毎月69,024円で一定です。元金均等は、1年目（12回目の返済）が79,791円で、25年目には59,791円まで下がります。総返済額は、元利均等が約2,485万円、元金均等が約2,451万円です（概算）。

    借入2,000万円、固定年1.5％、30年の試算で、元利均等と元金均等の毎月の返済、最初の負担、総返済額、利息の合計を比べた表。

    三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？……69,024円！」ぷくっ（ふくらみ2回）。教頭「最初の負担が軽いのは元利均等。総額が少ないのは元金均等。どちらにも理由があります」

    ここで仮の計算です。たとえば、家賃が月7万円入ったとします。返済が69,024円なら、残りは976円。管理費や税金は、この外です。そして空室のときは、家賃が0円でも返済日は来ます。

    たとえば家賃7万円から月の返済69,024円を引くと、のこりは976円。管理費や税金はこの外で、空室でも返済日は来る。

    アイビー先生が、割烹着の裾をつまんで、ふうっとため息をつきます。「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。返済のある人ほど、じゃ」

    要点3：ローンは契約。ひとりで決めない

    国民生活センターは、2019年3月に「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意」と発表しました。20歳代の相談件数は、2013年度の160件から、2018年度（2019年2月28日時点）の405件に増えた、とあります。数字は当時のものです。

    注意は、たとえば次の3つ。投資にはリスクがあり、もうかるとは限らないこと。「契約の意思が無ければ会わずに、きっぱり断りましょう」。「金融機関から融資を受ける際に虚偽申告をしてはいけません」。

    困ったときは、消費者ホットライン「188（いやや！）」へ。税金や契約の判断は、税理士や弁護士などの専門家にも確認してください。

    教頭「『家賃でローンが返せるから、実質の負担はほぼゼロ』。そんな言い方は、においます。うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」

    三岡は袖で目をごしごし。教頭は笑ってうなずきます。「怖がりすぎなくていいんです。順番を守れば、前へ進めます」

    小テスト

    自分は住まない、貸す用の部屋を買います。フラット35は使えますか？

    A 貸す目的でも、住宅ローンなら使える／B 投資用の購入資金には使えない／C 「住む」と書いて申し込めば問題ない

    答えはBです。フラット35は、第三者に賃貸する目的の物件など、投資用の取得資金には使えないと明記されています。Cは、虚偽申告になるおそれがあります。投資用と分かれば、全額を一括して返すことにもなります。

    今日の宿題

    フラット35のご利用条件を開いて、「投資用物件」と書かれた一文を探してください。見つけたら、声に出して1回読みます。5分で終わります。

    校長のひとこと

    授業のあいだ、シーラカンス校長は、教室のうしろでぐうぐう寝ていました。チャイムで、ぱちりと目を開けます。

    校長「……返済日は、空室の日にも来るものじゃ。わしは4億年、売ったことがない」

    そして、また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！いま、今日のパンの棚を入れ替え中でやんす。準備中ですので、ちょいとお待ちを」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。電気をためるのは苦手なデンキウナギ、ムコブカ主任の「安全確認、ヨシ！」が廊下まで響いています。ピカピカ発電所科の教室へ

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 不動産投資は少額でも始められる？J-REIT・ETF・小口化商品を3つのものさしで見る

    朝のホームルーム

    キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、教室にバタバタと駆け込んできました。手にはスマホ。画面は「不動産投資 少額 始め方」の検索結果です。

    三岡「アイビー先生、不動産って、何千万円もいるんですよね？ひぇっ、それ、月いくらからですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。

    村野教頭が出席簿を開きます。「三岡くん、出席。今日は『物件を買わずに、不動産へお金を回す道』を3つ並べます」

    たとえば、1回1,000円のランチを100回ぶん。それが10万円です。今日の道のひとつは、この近くから始まります。

    授業：不動産に少額で触れる3つの方法

    教頭が黒板に大きく書きました。今日の軸は「みんなで出し合って、不動産に触れる」です。クラス全員で給食費を出し合い、献立は専門の担当が決める。あの形の不動産版を、3つ見ます。

    並べる前の3つのものさし

    教頭「ものさしは3つです。いくらから買えるか。売りたいときに売れるか。ルールを決めているのは誰か。下の図のとおりです」

    3つのものさし。いくらから買えるか、売りたいときに売れるか、ルールを決めるのは誰か。

    三岡「ものさし、学校っぽいですね」。教頭「学校ですから」。この3つで、3つの方法を同じ型で並べます。順番は順位ではありません。

    方法1：J-REIT（上場している不動産の箱）

    • どんなもの：投資家から集めたお金で不動産を買い、賃料などを分配するしくみです。株と同じように、証券会社を通して東証で売買できます。
    • いくらから：日本取引所グループ（JPX）は「10万円前後から投資が可能」と説明しています。
    • 気をつけること：価格が購入価格を下回ることがあります。分配金が減ることもあります。売買には手数料がかかります。

    J-REITは、不動産の専門家が複数の物件に投資して運用します。土台は投信法（投資信託及び投資法人に関する法律）です。法律にもとづく開示のほかに、東証が上場のルールも定めています。取引所で売買されるので、J-REITは売買しやすい側です。ただし、希望の値段で売れるとは限りません。実物の不動産は事情が違う、という話は、別の解説記事でも詳しく書かれています。

    実物の不動産は、売買の市場が成熟していても、売却までに時間がかかる点が違いとして挙げられています。
    参考：蓄電池投資と不動産投資を比較｜資産性・利回り・出口戦略の違いとは

    方法2：REITに連動するETF

    • どんなもの：東証REIT指数など、REITの指数に連動をめざす上場投資信託です。東証に上場していて、売買のコストは上場株式と同じ扱いです。
    • いくらから：JPXは、ETFは「数千～数万円程度で買える」と説明しています。これはETF全般の説明です。
    • 気をつけること：指数に連動するので、指数が下がれば値段も下がります。持っている間は、運用コストがかかります。JPXはETF全般で0.1～1％程度と説明しています。

    JPXのETF銘柄一覧には、連動する指数が「東証REIT指数」の銘柄が複数あります。銘柄名はここでは出しません。選ぶのは、証券会社の公式ページを自分で見てからです。

    預貯金と違って、投資には元本割れ（投じたお金より減ること）があります。この点は、別の解説記事でも詳しく書かれています。

    預貯金には元本保証があり、投資にはなく元本割れのおそれがある、と説明されています。
    参考：お金の置き場所を選ぶチェック項目（預貯金・保険・投資）

    金融庁の資料（2024年6月、2025年9月改訂）には、NISAの成長投資枠の対象商品として「REIT（不動産投資信託）」が書かれています。ここは細かいので、個々の商品が対象かは証券会社の公式ページで確認してください。

    方法3：不動産の小口化商品（不動産特定共同事業）

    • どんなもの：出資を募って不動産を運用し、収益を分配する事業です。国土交通省の資料では、事業者に許可（小規模なものは登録）の制度があると説明されています。
    • いくらから：商品ごとに違います。同じ資料には「一口一万円からの資金」を集めた事例が載っています。小規模な事業には、原則として1人100万円まで、合計1億円までという上限もあります。
    • 気をつけること：利回りは「想定」の数字です。典型的な流れは、運用の終わりに不動産を売って出資を償還（お金を返すこと）する形で、途中で戻せるかは契約の書面で確認します。

    三岡「100万円まで……ぷくっ（ふくらみ2回）」。教頭「上限は守るための線です。事業者には、もうかると言い切る説明の禁止や、毎年『財産管理報告書』を渡す義務もあります」

    教頭「そして、ここがにおいます。『利回り○%、満室、安心』のような広告です。うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」。三岡は涙目で、ぶかぶかのブレザーの袖をぎゅっと握りました。

    3つを同じ型で並べる

    下の表が、3つを3つのものさしで並べたものです。J-REITとETFは買い方が近く、小口化商品だけ、ルールの親が不動産特定共同事業法（国土交通省や都道府県が担当）です。

    J-REIT、REIT連動ETF、小口化商品を、いくらから・売るとき・ルールの親・値動きや利回り・確認先で並べた表。

    アイビー先生が割烹着の袖をまくって、おにぎりを配ります。「少額で触れるのはいいがの、出し合うのは食費を引いた残りじゃよ。空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい」

    教頭「どれも、結果が思ったとおりになるとは限りません。どれが良いかは言いません。ものさしを当てて、自分で決める。それが今日の授業です」

    買う前に見る点を、チェックリストにしました。

    買う前のチェックリスト。いくらから、売れるか、ルールの親、生活費とは別のお金。

    小テスト

    小口化商品（不動産特定共同事業）の契約前に、まず確認したいのは？

    A 想定利回りが高いか／B 事業者が許可・登録を受けているか／C 友だちが買ったか

    答えはBです。許可や登録は国土交通省や都道府県が担当していて、国土交通省のページに事業者の一覧があります。利回りの高さは、確認の順番では後です。

    今日の宿題

    紙に1行、書いてください。「なくなっても生活が崩れない額は、いくらか」。書けたら、今日の「10万円前後」と見比べるだけです。口座開設も購入も、今日はしません。

    校長のひとこと

    授業のあいだ、シーラカンス校長は椅子でぐうぐう寝ていました。終わりのチャイムで、ぱちりと目を開けます。

    校長「……小さく触れても、値は動くものじゃ。わしは4億年、売ったことがない」

    そして、また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕入れ中でやんす。準備中ですので、少々お待ちを」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ヘルメットのデンキウナギ、ムコブカ主任が、放電の準備をして待っています。ピカピカ発電所科の教室へ

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 空室が出たらどうなる？空室リスクの考え方

    朝のホームルーム

    寮の廊下で、三岡新入生（アベニーパファー）が立ち止まりました。202号室の札が、外れています。

    三岡「先生、この部屋、空いてますよね。住む人がいないと、持ち主さんは、どうなるんですか？」

    寮母のアイビー先生（プレコ）が、割烹着でほうきを持って現れました。「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい」。村野教頭（エレファントノーズ）が出席をとります。「三岡くん、出席。今日は、空室の話です」

    たとえば、家賃8万円の部屋が3か月空くと、入らないお金は24万円。飲み会1回4,000円なら、60回分です。

    授業：空室リスクの考え方

    教頭「要点は3つ。空いても止まらない出費、世の中の空き家の数字、そして備えです」

    要点1　空いても、出費は止まらない

    給食室は、食べる生徒が1人減っても、ガス代は同じです。部屋も同じで、住む人がいない月も、ローンの返済や管理費は続きます。

    たとえばの数字で見ましょう。家賃は月8万円。毎月の出費（ローン返済・管理費・修繕積立金の合計）は6万円とします。満室の月は2万円が手元に残ります。空いた月は、家賃が0円なので、6万円のマイナスです。

    三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」

    教頭「何が、ですか。……空室の月は、6万円の持ち出しです」

    三岡は、ぷくっとふくらみました（ふくらみ1回）。

    下の表のように、たとえば3か月空くと、1年の手残りはゼロになります。6か月だと、24万円のマイナスです。ここでは税金を考えていません。税金の扱いは、税理士など専門家に確認してください。

    たとえば家賃8万円、毎月の出費6万円の部屋で、空室が3か月続くと、1年の手残りは0円になる。

    利回りに空室がどう響くかは、別の授業「利回りって何？」でも見ています。

    要点2　世の中の空き家は、かなり多い

    総務省統計局の調査では、2023年10月1日時点で、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%でした。どちらも過去最多・過去最高と発表されています。

    共同住宅（マンションやアパート）の空き家は、約503万戸で、空き家全体の半数を超えています。そのうち、貸し出し用の空き家が約395万戸です。

    2023年の全国の空き家は約900万戸。うち共同住宅が約503万戸、貸し出し用が約395万戸。

    ただし、注意があります。この数字は、別荘や、売りに出ている家なども入った「空き家」全体の話です。あなたが買う部屋が空く確率ではありません。同じ町でも、駅からの距離や古さで、埋まりやすさは変わります。

    教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。空室のない前提でつくった収支表は、においます」

    要点3　備えは3つ

    空室はゼロにできませんが、備えることはできます。考え方を3つ。

    • 予備資金：空室が続いても、出費を払える貯金
    • 立地：借りたい人がいる場所かを確かめる
    • 家賃設定：まわりの相場から離れすぎていないか

    図のチェックリストを、物件を見る前に用意しておくと安心です。

    空室への備えは、予備資金、立地、家賃設定の3つ。

    空室が続いても払える予備資金の考え方は、別の解説記事でも整理されています。

    資産運用を始める前に整えたい、収入と支出の把握、先取り貯蓄、緊急用の資金などを、7つの手順にまとめた記事です。
    参考：資産運用を始める前の準備｜7つの手順

    アイビー先生「ほうきで掃くのは、わしの仕事。空室を埋めるのは、あなたの仕事じゃ」

    三岡は、ふくらみかけて、すっとしぼみました。備えが見えると、こわさは半分になるようです。

    小テスト

    家賃8万円、毎月の出費6万円の部屋が空いた月。その月の収支は？

    • A　2万円のプラス
    • B　6万円のマイナス
    • C　0円

    答えはBです。家賃が入らないのに、ローン返済などの出費6万円は出ていくからです。空いた月は、貯金から払うことになります。

    今日の宿題

    自分の毎月の固定の出費（家賃・スマホ・サブスクなど）を3つ書いて、足してみましょう。収入が止まったら、貯金で何か月もつか。割り算するだけ、5分で終わります。

    校長のひとこと

    ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……空いた部屋にも、水は、流れておる」また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい！今日のパンは、ただいま焼き上がり待ちでやんす。準備中なんで、もうひと呼吸」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ムコブカ主任の「安全確認、ヨシ！」が、廊下まで響いています。

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 利回りって何？表面利回りと実質利回りの違い

    朝のホームルーム

    三岡「先生！駅前のチラシに『利回り8%！』って書いてありました。銀行よりずっとすごいです。ひぇっ、それ、月いくらからですか？」

    ぶかぶかのブレザーで、チラシを握りしめています。村野教頭（エレファントノーズ）が出席簿を開きました。「三岡くん、出席です。8%の話は、今日ばらして見てみましょう」

    利回り（1年間で、物件の値段に対して何%のお金が入るかの割合）は、代表的なものが2種類あります。たとえば、年96万円の家賃が入る物件で、経費が年24万円かかるなら、手元に残るのは72万円。ランチ1回1,000円なら、240回分が消える計算です。

    授業：表面利回りと実質利回り

    教頭「今日の要点は3つです。広告の点数、本番の点数、そして空室です」

    要点1　表面利回りは「広告の点数」

    表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。経費は考えません。広告でよく見る数字は、たいていこちらです。テストでいえば、受ける前の自己採点。気分はいいのですが、成績表ではありません。

    下の図のように、たとえば年96万円の家賃で、価格が1,200万円なら、表面利回りは8%です。

    表面利回りは、年間の家賃を物件価格で割った数字。たとえば96万円を1,200万円で割ると8%。

    要点2　実質利回りは「本番の点数」

    実質利回りは、家賃から経費を引いてから、物件価格で割ります。経費は、管理費、修繕費（修繕積立金を含みます）、固定資産税、保険料などです。

    三岡「経費って、そんなにあるんですか」ぷくっ（ふくらみ1回）

    アイビー先生（プレコ）が、割烹着の袖でガラスを拭きながら言います。「空室までは掃除できんがの。経費は、ちゃんと数えられるんじゃ。ご飯は食べなさい」

    図のように、たとえば経費が年24万円なら、実質利回りは6%です。広告の8%から、2ポイント下がりました。

    実質利回りは、年間の家賃から経費を引いて物件価格で割った数字。たとえば72万円を1,200万円で割ると6%。

    題材は蓄電池ですが、表面利回りと実質利回りの読み方は、別の解説記事でも説明されています。

    表面利回りは費用を引く前の収益と投資額の比率、実質利回りは運用・保守などの費用を引いた後の値で、比べるのに向くと説明する記事です。
    参考：系統用蓄電池の利回りとは？想定値の読み方と前提条件の見極め方

    ここで一つ、細かい話です。購入時にかかる諸費用（仲介手数料や登記費用など）を、割る数に足す説明もあります。物件価格だけで割る説明もあります。どちらも見かけるので、比べるときは物差しをそろえましょう。税金の細かい扱いは、税理士など専門家に確認してください。

    要点3　空室で、さらに下がる

    表面利回りは、1年中ずっと入居者がいる前提の数字です。部屋が空けば、その月の家賃は入りません。

    図は、たとえばの数字で、利回りが下がっていく様子です。経費を引き、諸費用80万円を足し、空室が1か月あると、8%が5%まで下がりました。

    たとえばの数字で、広告の8%が、経費を引くと6%、諸費用を足すと5.6%、空室1か月で5%に下がる。

    空室の詳しい話は、別の授業「空室が出たらどうなる？」で見ています。表面利回りだけで決めず、あとから出る費用まで織り込む考え方は、別の解説記事にもあります。

    劣化による売上の減り方、保証の条件、交換費用などを織り込んだ実質利回りで判断すべきだと説く、蓄電池投資の記事です。
    参考：法人の蓄電池投資は劣化まで読む。保証と交換費用を織り込む実質利回り

    教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。利回りが極端に高い物件は、古くて修繕費がかさむ、立地が弱くて空室が続く、といった理由を確認したほうがいい、と解説されています」

    三岡は半分くらいに縮みました。ふくらむよりは、ずっと冷静な反応です。

    小テスト

    広告は「利回り8%」。年間家賃96万円、物件価格1,200万円、年間経費24万円のとき、実質利回りは？

    • A　8%
    • B　6%
    • C　10%

    答えはBです。96万円から24万円を引いて72万円。72万円を1,200万円で割ると6%です。

    今日の宿題

    気になる物件広告（ネットでOK）を1つ開いて、電卓で「家賃×12÷価格」を計算してみましょう。広告の利回りと合うか確かめるだけ。5分、0円です。

    校長のひとこと

    ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……割り算は、分母も分子も、両方見るのじゃぞ」また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕入れ中でやんす。電卓つきでお出ししたいんですが、準備中でして」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科です。ヘルメット姿のムコブカ主任が、電気をためる話をしてくれるそうです。

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 不動産投資の入門書TOP5｜大家さんの教科書

    朝のホームルーム

    放課後の寮の食堂。アイビー先生（プレコ）の割烹着のポケットから、本が次々に出てきます。

    三岡新入生（アベニーパファー）「先生のポケット、どうなってるんですか」アイビー先生「寮母のポケットは深いんじゃ。梅干しも入っとる」

    村野教頭（エレファントノーズ）が出席をとり、黒板に「不動産投資の入門書TOP5」と書きました。「三岡くん、本は読み切れなければ、ただの重しです。今日は『読み切れるか』も採点します」

    たとえば、1日10ページ読むなら、272ページの本は28日で読み終わります。

    授業：不動産投資の入門書の選び方

    教頭「今日の授業は、採点基準、結果、1冊ずつの紹介の3段です」

    採点基準は3つ

    採点は、出版社や書店の書誌情報（書名、紹介文、目次、ページ数、刊行年）だけをもとにしています。学校内の独自評価で、実際に読んだ感想ではありません。

    項目は3つ、各5点満点です。図で確認してください。

    採点は、やさしさ、読み切りやすさ、定番度の3項目で各5点満点。
    • やさしさ：書名や紹介文で、初心者や知識ゼロの人向けと書いてあれば5点。書名に「入門」はあるが読者を限定していなければ4点。初心者から経験者まで広く想定していれば3点。
    • 読み切りやすさ：220ページ以下が5点、221〜250ページが4点、251〜275ページが3点、276ページ以上が2点。
    • 定番度：刊行から10年以上が5点。7年以上、または改訂版・最新版の表記があれば4点。それ以外は3点。

    同点のときは、定番度が高いほうを上にします。三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」教頭「本の話です。今日は、お金ではなく、ページを数えます。うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。派手な帯より、目次を見ましょう」

    本を選ぶ前に、そのお金を何に使うかを整理しておくと、迷いが減ります。この点は、別の解説記事でも詳しく書かれています。

    預貯金・保険・投資は役割が違うので、いつ使うお金か、元本は守られるか、換金しやすいかなどを確かめて選ぶことを勧める記事です。
    参考：お金の置き場所を選ぶチェック項目（預貯金・保険・投資）

    結果は、この順位

    1位は14点、2位と3位は13点、4位は10点、5位は9点でした。順位ボードを見てください。

    1位ワンルームマンション投資入門 改訂版14点、2位世界一やさしい不動産投資の教科書1年生13点、3位空き家投資の超基本13点、4位サラリーマン家主入門10点、5位不動産投資最強の教科書9点。

    ページ数の差は、次の図のとおりです。いちばん薄い本と厚い本で、70ページ以上の差があります。

    5冊のページ数は、1位212ページ、2位272ページ、3位234ページ、4位270ページ、5位285ページ。

    三岡「285ページ……」ぷくっ（ふくらみ1回）。アイビー先生「1日10ページなら29日じゃ。空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい」

    1位　『決定版！たった90分で人生が変わる ワンルームマンション投資入門 改訂版』

    住吉秀一さんの著書で、幻冬舎メディアコンサルティングから2020年7月に出た、212ページの本です。不動産投資が初めての会社員向けの入門書とされています。

    目次は全7章で、ワンルームマンション投資の仕組み、物件選び、購入、資金調達、管理、売却、税金まで順に進みます。投資家の経験談も入っています。区分マンションから考えたい人向けです。

    2位　『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』

    浅井佐知子さんの著書で、ソーテック社から2015年12月に出た、272ページの本です。目次は0から6まで番号順に7つに分かれていて、授業のように一歩ずつ進む構成です。

    不動産投資とは何か、かかる費用、物件選び、契約、長く運営するためのことまで扱っています。用語から順に知りたい人向けです。アイビー先生「1年生、というのが気に入った。うちの三岡と同じじゃ」

    3位　『空き家投資の超基本―不動産投資入門！（最新版）』

    舛添菜穂子さんの著書で、ごま書房新社から2026年2月に出た最新版、234ページの本です。空き家の探し方、買い方、リフォーム、貸し方、売り方を順に解説しています。

    出版社の紹介では、限られた資金の人や、借金に抵抗がある人を想定しているとされています。空き家という題材に絞って学びたい人向けです。

    4位　『生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』

    永井ゆかりさんの著書（監修は渡邊浩滋さん）で、プレジデント社から2020年4月に出た、270ページの本です。副題は「1万人の大家さんの結論！」。書名の言葉は書名そのままで、結果を約束する意味ではありません。

    目次では、家主業の基本、収益不動産の購入、家主という仕事（マネジメントやキャッシュフローの管理）、ビギナーが知っておく12か条が確認できます。会社員の立場から家主を考えたい人向けです。

    5位　『初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書』

    鈴木宏史さんの著書で、東洋経済新報社から2018年10月に出た、285ページの本です。副題は「投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え」。

    全編がQ&A形式で、基本、物件選び、融資、賃貸経営、出口戦略、心構えを扱うと紹介されています。5位は、悪い本という意味ではありません。ページ数が多く、読者を初心者から経験者まで広く想定した本なので、この物差しでは点が伸びなかっただけです。

    小テスト

    今日の物差しで、「読み切りやすさ」が5点になるのは？

    • A　220ページ以下
    • B　285ページ以上
    • C　何ページでも同じ

    答えはAです。ページ数が少ないほど、読み切りやすいと考えて採点しました。たとえば212ページの本は、1日10ページで22日です。

    今日の宿題

    気になる1冊の目次ページを、書店や図書館のサイトで開きましょう。第1章の見出しだけ読んで、「自分に必要か」をメモします。買わなくて大丈夫。5分、0円です。

    校長のひとこと

    ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……本は、開いたものから、減っていくのじゃ」また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは、この5冊をそろえたい気持ちでやんす。いまは仕入れ中、準備中ですので、少々お待ちを」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    読み切った三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。作業着のムコブカ主任が、「電気にも、読み切れない説明書がある」と待っています。

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 区分マンション投資の失敗パターン5選｜空室だけは掃除できません

    朝のホームルーム

    旧校舎の見学会。三岡新入生（アベニーパファー）は、ずらりと並ぶ空き教室の前で固まっていました。

    三岡「全部、貸し出し用の教室だったら、家賃で食べていけますよね。区分マンション投資って、最初の一歩にいいって聞きました」

    村野教頭（エレファントノーズ）が、出席簿を片手に咳ばらいをします。「三岡くん、出席。今日は、よくある失敗を5つ並べます」

    区分マンション（マンションの1部屋だけを買って貸すこと）。たとえば、毎月の管理のお金が1万円上がるだけで、1年で12万円。ランチ1回1,000円なら、120回分です。

    授業：区分マンション投資の失敗パターン

    教頭「5つの『開かずの教室』を、順番に開けていきます。全体は図のとおり、空室、値上がり、金利、売りにくさ、うのみの5つです」

    区分マンション投資の失敗は、空室、積立金の値上がり、金利上昇、売りにくさ、営業トークのうのみの5つ。

    失敗1　空室で、家賃が入らない

    部屋が空いても、出費は続きます。詳しい計算は、別の授業「空室が出たらどうなる？」で見ています。

    失敗2　修繕積立金と管理費が上がる

    修繕積立金は、将来の修繕のために、持ち主みんなで積み立てるお金です。国土交通省のガイドライン（2024年6月改定）には、最初の額を低く抑えて少しずつ上げる「段階増額積立方式」について、値上げの合意が取れず積立が足りなくなる例がある、と書かれています。

    管理費と修繕積立金は、どちらも管理組合（持ち主みんなでつくる団体）が管理する共有のお金です。買う前に、積立の計画と、今後の値上げの予定を確かめましょう。

    三岡「値上がりするかもしれないんですか。ひぇっ、それ、月いくらからですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）

    失敗3　金利が上がって、返済が重くなる

    金利が上がると、毎月の返済額や返済の総額が増えることがあります。ある銀行の解説では、住宅ローンの例として、借入4,000万円・35年返済で、金利1%なら毎月約11.3万円、2%なら約13.3万円と試算されています。

    借入4,000万円を35年で返す住宅ローンの試算で、毎月の返済は金利1%で約11.3万円、2%で約13.3万円。

    アイビー先生（プレコ）が、割烹着の裾で教室の窓を拭きながらつぶやきます。「空室までは掃除できんがの。金利はもっと掃除できん。ご飯は食べなさい」

    失敗4　売りたいときに、売りにくい

    買うときは営業の人が動いてくれますが、売るときは、買ってくれる相手を探すところから始まります。売る値段がローンの残りより低ければ、差額を自分で用意することになります（一般論です）。出口の考え方は、別の解説記事でも比べられています。

    蓄電池投資と不動産投資を比べて、収益の仕組み、資産性とリスク、売りやすさと出口戦略の3つの観点で整理した記事です。
    参考：蓄電池投資と不動産投資を比較｜資産性・利回り・出口戦略の違いとは

    失敗5　営業トークをうのみにする

    国土交通省は、投資用マンションの悪質な勧誘電話に注意を呼びかけています。宅地建物取引業法では、将来の利益がはっきりしないのに言い切ること（断定的な判断の提供）や、断られたあとも勧誘を続けることなどが、禁止行為とされています。

    もちろん、ルールを守って説明する会社もあります。大事なのは、契約の前に書面で説明を受けることです。宅地建物取引士が、契約が成立するまでに、書面を使って重要事項を説明するのが法律の決まりです。

    教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。私も営業職ですが、営業の話は、全部メモにとります」

    署名の前に質問して、答えを書面に残す。契約前に確認することを、チェックリストにしました。

    契約前の確認は、書面での説明、積立金の計画、金利上昇の試算、持ち帰って調べることの4つ。

    なお、税金や契約の判断は、税理士や弁護士などの専門家に確認してください。

    小テスト

    修繕積立金を「最初は安く、あとで段階的に上げる」方式にして、国のガイドラインが指摘する心配は？

    • A　値上げの合意が取れず、積立が足りなくなる例がある
    • B　毎月の額が、だんだん下がっていく
    • C　管理組合が、いらなくなる

    答えはAです。将来の値上げが前提なので、増額のときに合意が取れないと、修繕のお金が足りなくなる例があります。

    今日の宿題

    中古マンションの募集ページを1つ開いて、「管理費」と「修繕積立金」の月額を探し、メモしましょう。見るだけ、5分、0円です。

    校長のひとこと

    ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……うまい話は、寝てから聞いても、遅くないのじゃ」また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは、棚卸し中でやんす。準備中なんで、また明日おいでなさい」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    空き教室を後にした三岡が向かうのは、ピカピカ発電所科です。ムコブカ主任が、ヘルメットをかぶって待っています。

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

  • 不動産投資はいくらから？アイビー先生の「掃除できる範囲」理論

    朝のホームルーム

    放課後の教室。アイビー先生（プレコ）が、割烹着で水槽のガラスをきゅっきゅと拭いています。三岡新入生（アベニーパファー）が、その背中に声をかけました。

    三岡「先生、不動産投資って、いくらから始められるんですか？ひぇっ、それ、月いくらからですか？」

    村野教頭（エレファントノーズ）が出席をとります。「三岡くん、出席。答えを先に言います。入口は、少額のものから、数千万円を借りるものまで、まるで違います」

    たとえば、家賃8万円の部屋が空室になっても、ローンの返済は待ってくれません。金額より先に、自分で面倒を見られる範囲か。今日はそこから決めます。最初の一歩は、0円の「調べる」です。

    授業：不動産投資の「掃除できる範囲」

    教頭「要点は3つ。入口を3種類、順に見ます。選ぶ物差しは、金額ではなく『掃除できる範囲』です」

    アイビー先生「水槽1個なら、ガラスは拭ける。10個は無理じゃ。管理できる数が、あなたの上限じゃよ」

    入口は、下の図のとおりです。少額のREIT、1部屋を買う区分マンション、建物ごと買う一棟。入口が変わると、自分で見る範囲が広がっていきます。

    不動産投資の入口は、少額のREIT、区分マンション、一棟の順に、自分で見る範囲が広がる。

    要点1　少額コースは、REIT

    REIT（リート。たくさんの投資家からお金を集めて不動産を買い、賃料や売却益を分配する商品）は、日本取引所グループ（JPX）の説明で、株式と同じように東京証券取引所で売買できるとされています。実物の不動産に比べると、比較的手の届く金額で投資できる、とも書かれています。

    REITでは、掃除（物件の管理）を投資家が自分でやる必要はありません。ただし、楽なだけではありません。JPXの説明でも、価格が動くので購入価格を下回る可能性があること、金利や賃貸市場の影響で価格が下がったり分配金が減ったりする可能性があることが挙げられています。元本割れはあり得ます。

    もう一つの少額の入口が、不動産クラウドファンディング（ネットで小口の資金を集めて、不動産の事業に使う仕組み）です。国土交通省は、2017年12月に「小規模不動産特定共同事業」の制度が始まったと発表しています。商品ごとに条件やリスクが違うので、契約前の書面を読みましょう。

    要点2　中くらいコースは、区分マンション

    マンションの1部屋を買って、人に貸します。頭金に加えて、ローン（金融機関から借りるお金）を使う人が多いコースです。

    三岡「借りるんですか。ぷくっ（ふくらみ1回）」

    ローンの金利（借りるお金にかかる利息の割合）が変動する契約だと、政策金利の影響などで、総返済額が増える可能性があります。銀行の解説にも、そう書かれています。家賃が同じでも、手元に残るお金は減ります。借りる前に、金利が上がったらどうなるかを、金融機関に試算してもらいましょう。契約やローンの条件は、専門家にも確認してください。

    要点3　広いコースは、一棟

    建物を丸ごと買うコースです。家賃が入る口も増えますが、屋根や外壁の修繕、入居者の対応、借入の額も大きくなります。水槽でいえば、ガラスが一気に10枚です。

    REITと実物の違いは、左右で見比べてください。

    REITは東証で売買でき価格が動く。実物は自分で買って貸し、空室や修繕も自分の問題になる。

    不動産投資を他の投資と比べる観点は、別の解説記事でも整理されています。

    蓄電池投資と不動産投資を比べて、収益の仕組み、資産性とリスク、売りやすさと出口戦略の3つの観点で整理した記事です。
    参考：蓄電池投資と不動産投資を比較｜資産性・利回り・出口戦略の違いとは

    三岡「じゃあ、どれがいちばん得なんですか」教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。ただし、損得を言い切る人ほど、あやしいのです」

    アイビー先生「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。……お金の話は、おなかがすくと判断が荒れるんじゃ」

    決める前の確認は、下のチェックリストの3つです。迷ったら、まだ入口の前で足踏みして大丈夫です。

    始める前の確認は、空室でも払えるか、金利が上がっても返せるか、自分で管理できる数か。

    始める前に、収入と支出、緊急用のお金を整える手順は、別の解説記事でも書かれています。

    資産運用を始める前の準備を7つの手順で解説し、収入と支出の把握、先取り貯蓄、お金の3分類、緊急用の資金などを整理する記事です。
    参考：資産運用を始める前の準備｜7つの手順

    小テスト

    アイビー先生の理論で、最初に決めることは？

    • A　買える中でいちばん高い物件
    • B　自分が管理できる範囲
    • C　友だちが買った物件と同じもの

    答えはBです。金額の大きさより、面倒を見られる範囲から逆算します。AとCは、三岡が3回ふくらむ選択肢でした。

    今日の宿題

    JPXのREITのページを開いて、「リスク」の部分だけ読んでみましょう。5分、0円です。気になった言葉を1つメモ。

    校長のひとこと

    ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……水槽は、増やすほど、水替えがたいへんじゃ」また寝ました。

    放課後・購買部

    購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは、いま仕入れ中でやんす。準備中ですので、少々お待ちを」

    教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

    次回予告

    ガラスを拭き終えた三岡が、次に向かうのはピカピカ発電所科。ヘルメットのムコブカ主任が、「貯めるのは苦手」と待っています。

    出典と確認日

    この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。