大家さん養成科｜ウハウハ高等学校

区分マンション投資の失敗パターン5選｜空室だけは掃除できません

執筆者:

uhauha_gakucho

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朝のホームルーム

旧校舎の見学会。三岡新入生（アベニーパファー）は、ずらりと並ぶ空き教室の前で固まっていました。

三岡「全部、貸し出し用の教室だったら、家賃で食べていけますよね。区分マンション投資って、最初の一歩にいいって聞きました」

村野教頭（エレファントノーズ）が、出席簿を片手に咳ばらいをします。「三岡くん、出席。今日は、よくある失敗を5つ並べます」

区分マンション（マンションの1部屋だけを買って貸すこと）。たとえば、毎月の管理のお金が1万円上がるだけで、1年で12万円。ランチ1回1,000円なら、120回分です。

授業：区分マンション投資の失敗パターン

教頭「5つの『開かずの教室』を、順番に開けていきます。全体は図のとおり、空室、値上がり、金利、売りにくさ、うのみの5つです」

区分マンション投資の失敗は、空室、積立金の値上がり、金利上昇、売りにくさ、営業トークのうのみの5つ。

失敗1　空室で、家賃が入らない

部屋が空いても、出費は続きます。詳しい計算は、別の授業「空室が出たらどうなる？」で見ています。

失敗2　修繕積立金と管理費が上がる

修繕積立金は、将来の修繕のために、持ち主みんなで積み立てるお金です。国土交通省のガイドライン（2024年6月改定）には、最初の額を低く抑えて少しずつ上げる「段階増額積立方式」について、値上げの合意が取れず積立が足りなくなる例がある、と書かれています。

管理費と修繕積立金は、どちらも管理組合（持ち主みんなでつくる団体）が管理する共有のお金です。買う前に、積立の計画と、今後の値上げの予定を確かめましょう。

三岡「値上がりするかもしれないんですか。ひぇっ、それ、月いくらからですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）

失敗3　金利が上がって、返済が重くなる

金利が上がると、毎月の返済額や返済の総額が増えることがあります。ある銀行の解説では、住宅ローンの例として、借入4,000万円・35年返済で、金利1%なら毎月約11.3万円、2%なら約13.3万円と試算されています。

借入4,000万円を35年で返す住宅ローンの試算で、毎月の返済は金利1%で約11.3万円、2%で約13.3万円。

アイビー先生（プレコ）が、割烹着の裾で教室の窓を拭きながらつぶやきます。「空室までは掃除できんがの。金利はもっと掃除できん。ご飯は食べなさい」

失敗4　売りたいときに、売りにくい

買うときは営業の人が動いてくれますが、売るときは、買ってくれる相手を探すところから始まります。売る値段がローンの残りより低ければ、差額を自分で用意することになります（一般論です）。出口の考え方は、別の解説記事でも比べられています。

蓄電池投資と不動産投資を比べて、収益の仕組み、資産性とリスク、売りやすさと出口戦略の3つの観点で整理した記事です。
参考：蓄電池投資と不動産投資を比較｜資産性・利回り・出口戦略の違いとは

失敗5　営業トークをうのみにする

国土交通省は、投資用マンションの悪質な勧誘電話に注意を呼びかけています。宅地建物取引業法では、将来の利益がはっきりしないのに言い切ること（断定的な判断の提供）や、断られたあとも勧誘を続けることなどが、禁止行為とされています。

もちろん、ルールを守って説明する会社もあります。大事なのは、契約の前に書面で説明を受けることです。宅地建物取引士が、契約が成立するまでに、書面を使って重要事項を説明するのが法律の決まりです。

教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。私も営業職ですが、営業の話は、全部メモにとります」

署名の前に質問して、答えを書面に残す。契約前に確認することを、チェックリストにしました。

契約前の確認は、書面での説明、積立金の計画、金利上昇の試算、持ち帰って調べることの4つ。

なお、税金や契約の判断は、税理士や弁護士などの専門家に確認してください。

小テスト

修繕積立金を「最初は安く、あとで段階的に上げる」方式にして、国のガイドラインが指摘する心配は？

  • A　値上げの合意が取れず、積立が足りなくなる例がある
  • B　毎月の額が、だんだん下がっていく
  • C　管理組合が、いらなくなる

答えはAです。将来の値上げが前提なので、増額のときに合意が取れないと、修繕のお金が足りなくなる例があります。

今日の宿題

中古マンションの募集ページを1つ開いて、「管理費」と「修繕積立金」の月額を探し、メモしましょう。見るだけ、5分、0円です。

校長のひとこと

ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……うまい話は、寝てから聞いても、遅くないのじゃ」また寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは、棚卸し中でやんす。準備中なんで、また明日おいでなさい」

教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

次回予告

空き教室を後にした三岡が向かうのは、ピカピカ発電所科です。ムコブカ主任が、ヘルメットをかぶって待っています。

出典と確認日

この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

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