朝のホームルーム
キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、隣の席のメダカから聞いた話を抱えて、ぷるぷる震えています。「貸す部屋は、家賃でローンを返せるから買えるんだって」
三岡「アイビー先生、住宅ローンで貸す部屋を買うのって、できるんですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。
村野教頭が出席を取ります。「三岡くん、出席。検索窓には『不動産投資 住宅ローン 使える』と入れましたね。今日はそれが授業です」
たとえば、毎月の返済が69,024円なら、1,000円のランチ約69回ぶんです。部屋が空いても、返済日はやってきます。
授業：フラット35は「住む家」のためのお金
教頭が黒板に3行書きました。①フラット35の対象 ②返済のしかた ③契約するときの注意。順に見ます。
要点1：フラット35は、住む家のため
住宅金融支援機構（住宅ローンを支える公的な機関）の「フラット35」には、はっきり書いてあります。対象は、申込本人やその親族が住む家を買う、建てるお金です。そして「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」。
しかも機構は、本人や親族が実際に住んでいるかを、定期的に確認すると書いています。投資用や目的外に使われていると分かると、借入れの全額を一括して返すことになります。下の図のとおり、3段階です。
教頭「購買部の教科書割引券を、マンガを買うために使ったら、どうなりますか」。三岡「怒られます……！」。教頭「割引券には、使い道があります。フラット35も同じです」
税の制度も同じ向きです。国税庁の住宅ローン控除のページには、条件として「床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」とあります（2022年1月1日から2030年12月31日までに居住した場合の案内）。
では、貸す部屋を買う場合は。民間の金融機関の住宅ローンも、貸す部屋向けのローンも、商品や条件は金融機関ごとに違います。資金の使い道は各行の商品説明で、条件は各社の公式ページで確認してください。借りるときに何が見られるかは、別の解説記事でも詳しく書かれています（系統用蓄電池の資金調達の記事です）。
審査では、事業計画の説明力や自己資金の割合、収益の変動を織り込んだ返済計画などが見られやすい、と説明されています。
参考：系統用蓄電池の融資・資金調達を比較｜公庫と銀行ローンの選び方とは
要点2：返済の形は2種類
返済のしかたは2つあります。元利均等返済は、毎月の返済額が一定。元金均等返済は、毎月返す元金（借りた本体）が一定で、返済額は少しずつ減ります。
フラット35のページに、借入2,000万円、固定金利年1.5％、30年の試算が載っています。元利均等は、毎月69,024円で一定です。元金均等は、1年目（12回目の返済）が79,791円で、25年目には59,791円まで下がります。総返済額は、元利均等が約2,485万円、元金均等が約2,451万円です（概算）。
三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？……69,024円！」ぷくっ（ふくらみ2回）。教頭「最初の負担が軽いのは元利均等。総額が少ないのは元金均等。どちらにも理由があります」
ここで仮の計算です。たとえば、家賃が月7万円入ったとします。返済が69,024円なら、残りは976円。管理費や税金は、この外です。そして空室のときは、家賃が0円でも返済日は来ます。
アイビー先生が、割烹着の裾をつまんで、ふうっとため息をつきます。「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。返済のある人ほど、じゃ」
要点3：ローンは契約。ひとりで決めない
国民生活センターは、2019年3月に「20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意」と発表しました。20歳代の相談件数は、2013年度の160件から、2018年度（2019年2月28日時点）の405件に増えた、とあります。数字は当時のものです。
注意は、たとえば次の3つ。投資にはリスクがあり、もうかるとは限らないこと。「契約の意思が無ければ会わずに、きっぱり断りましょう」。「金融機関から融資を受ける際に虚偽申告をしてはいけません」。
困ったときは、消費者ホットライン「188（いやや！）」へ。税金や契約の判断は、税理士や弁護士などの専門家にも確認してください。
教頭「『家賃でローンが返せるから、実質の負担はほぼゼロ』。そんな言い方は、においます。うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」
三岡は袖で目をごしごし。教頭は笑ってうなずきます。「怖がりすぎなくていいんです。順番を守れば、前へ進めます」
小テスト
自分は住まない、貸す用の部屋を買います。フラット35は使えますか？
A 貸す目的でも、住宅ローンなら使える／B 投資用の購入資金には使えない／C 「住む」と書いて申し込めば問題ない
答えはBです。フラット35は、第三者に賃貸する目的の物件など、投資用の取得資金には使えないと明記されています。Cは、虚偽申告になるおそれがあります。投資用と分かれば、全額を一括して返すことにもなります。
今日の宿題
フラット35のご利用条件を開いて、「投資用物件」と書かれた一文を探してください。見つけたら、声に出して1回読みます。5分で終わります。
校長のひとこと
授業のあいだ、シーラカンス校長は、教室のうしろでぐうぐう寝ていました。チャイムで、ぱちりと目を開けます。
校長「……返済日は、空室の日にも来るものじゃ。わしは4億年、売ったことがない」
そして、また寝ました。
放課後・購買部
購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！いま、今日のパンの棚を入れ替え中でやんす。準備中ですので、ちょいとお待ちを」
教頭の補習（希望者だけ） もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。
次回予告
三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。電気をためるのは苦手なデンキウナギ、ムコブカ主任の「安全確認、ヨシ！」が廊下まで響いています。ピカピカ発電所科の教室へ
出典と確認日
- 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」：https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
- 住宅金融支援機構「元利均等返済・元金均等返済」：https://www.flat35.com/loan/lineup/kinto/index.html
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm
- 国民生活センター（2019年3月28日発表）：https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20190328_1.html
- 確認日：2026年10月23日（数字や制度は変わることがあります。最新の情報は公式サイトで確認してください）
この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。