この授業では、不動産投資の物件タイプがわかります。区分・一棟・戸建て・アパートを、「1人で管理できる範囲」で比べます。

朝のホームルーム｜不動産投資の物件タイプって？

三岡新入生は、物件のチラシを4枚、扇のように広げて教室に入ってきました。区分、一棟、戸建て、アパート。しかも、どれにも「人気です」と書いてあります。

「教頭先生、物件のタイプって、何で選べばいいんですか。だって、数字を見ていると、目がチカチカして」

まず、村野教頭が出席をとります。実は、三岡さんは、チラシの山に埋もれて見えません。「ぷくっ（ふくらみ1回）。います、ここです」

さて、今回の軸は「1人で管理できる範囲」です。会社員をしながらでも回せるのか。この目線で不動産投資の物件タイプを見ると、自分に合うタイプの見当がつきます。

授業：不動産投資の物件タイプを「1人で管理できる範囲」で見る

村野教頭が黒板に大きく書きました。「まず、軸は『1人で管理できる範囲』です。そして、4つのタイプを、同じ3つのものさしで並べます。ただし、順位ではありません。また、優劣もつけません」

「掃除当番の担当区域みたいなものじゃの」と、アイビー先生が割烹着でほうきを構えます。「しかも、ほうき1本で掃ける広さは、ひとりひとり違うでの」

不動産投資の物件タイプを並べて比べる、3つのものさし

では、ものさしは3つです。1つ目は、決める範囲。自分ひとりで決められるのは、どこまでか。2つ目は、法令の数字。戸数や人数、棟数の線が出てくるか。3つ目は、修繕の責任。貸主として直す範囲はどこか。

図の3枚のカードが、今回の定規です。なお、会社名や物件名は出しません。事実の確認先は、各タイプの最後に書きます。

区分マンション（建物の1室だけを持つ）

• 決める範囲：自分の部屋が中心です。ただし、建物と敷地、付属施設の管理は、区分所有者全員でつくる団体で決めます。
• 法令の数字：ただ、この授業で確認できた線は、ありません。そのため、共用部分は団体の決まりに従います。
• 修繕の責任：まず、貸す部屋について、貸主が負います。ただし、借りた人の責任で必要になった修繕は除きます。

出典：e-Gov法令検索（建物の区分所有等に関する法律 第3条、民法 第606条）、2026年10月25日確認。

一棟（マンションやビルを丸ごと）

• 決める範囲：建物ぜんぶです。つまり、共用部分の工事も入居者への対応も、持ち主が決めます。
• 法令の数字：たとえば、共同住宅は、収容人員が50人以上だと防火管理者を定める対象です。なお、収容人員には、居住する人も数えます。また、管理を任せる先の管理会社は、管理する賃貸住宅が200戸以上になると、国への登録が義務づけられています。これは管理会社側の決まりで、持ち主に登録の義務があるわけではありません。
• 修繕の責任：貸している部分の修繕は、民法の原則では貸主が負います。ただし、借りた人の責任で必要になった修繕は除きます。建物ぜんぶを貸すなら、その分だけ持ち主の仕事が増えます。

出典：e-Gov法令検索（消防法施行令 第1条の2、民法 第606条）、国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータル「よくある質問」、2026年10月25日確認。

戸建て（1軒を貸す）

• 決める範囲：1軒ぶんです。つまり、建物も敷地も、1件で完結します。
• 法令の数字：また、独立家屋の貸付けは、おおむね5棟以上だと、所得税の計算で、原則として事業として行われているものと扱われます。
• 修繕の責任：貸している1軒ぶんの修繕は、民法の原則では貸主が負います。ただし、借りた人の責任で必要になった修繕は除きます。

出典：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」、e-Gov法令検索（民法 第606条）、2026年10月25日確認。

アパートなど（小さめの賃貸共同住宅）

• 決める範囲：建物ぜんぶです。そのため、室数が増えるほど、決めることも増えます。
• 法令の数字：一方、貸せる独立した室数がおおむね10室以上だと、所得税の計算で、原則として事業として扱われます。さらに、共同住宅なので、収容人員50人以上という防火管理者の線も同じです。
• 修繕の責任：貸している部分の修繕は、民法の原則では貸主が負います。ただし、借りた人の責任で必要になった修繕は除きます。建物ぜんぶを貸すなら、その分だけ持ち主の仕事が増えます。

出典：国税庁「No.1373」、e-Gov法令検索（消防法施行令 第1条の2、民法 第606条）、2026年10月25日確認。

不動産投資の物件タイプ、4タイプを1枚で並べる

さて、下の図は、ここまでの内容を並べた表です。つまり、「自分で決める範囲」が広がるほど、1人で抱える仕事も増えます。

「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」と三岡さん。「でも、今日は金額の話ではなく、範囲の話です」と教頭。すると、三岡さんは、ぷくっ（ふくらみ2回）とふくらみました。

確かに、管理を会社に任せる人も多いようです。ただし、任せても、持ち主の判断は残ります。そして、この点は、別の解説記事でも詳しく書かれています。

不動産は、空室中の収入がゼロになる一方、管理は管理会社に任せる例が多い、と蓄電池投資との比較で整理した解説です。
参考：蓄電池投資と不動産投資を比較｜資産性・利回り・出口戦略の違い

では、不動産投資の物件タイプを決める前に、次の3つを自分に聞いてみてください。

「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」と教頭。「しかし、チラシの『人気です』は、事実の確認が要る言葉です」

なお、税金や契約、消防の細かい判断は、税理士や管轄の消防署などの専門家に確認してください。

小テスト｜不動産投資の物件タイプの確認

問題：この授業の3つのものさしに、入っていないものはどれでしょう。

• A　決める範囲
• B　法令の数字
• C　来年の値上がり予想

答えはCです。なぜなら、値動きの予想は、この学校では書きません。つまり、ものさしは、決める範囲、法令の数字、修繕の責任の3つです。

今日の宿題｜不動産投資の物件タイプと時間

自分の休みの日を思い浮かべて、不動産の管理に使えそうな時間を、週に何時間か紙に書いてみましょう。しかも、数字は思いつきで構いません。つまり、書くだけで十分です。

校長のひとこと

一方、シーラカンス校長は、ほうきを抱いたまま寝ていました。そして、授業の終わりに、片目だけ開けます。

「……つまり、ほうきは……持てる分だけ、持つものじゃ。……わしは4億年、売ったことがない」

そう言って、校長はまた寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！　ただ、今日のパンは、仕入れ中でやんす。だから、準備中の看板を出しときやす」

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次回予告

さて、次回は、ピカピカ発電所科の教室です。ムコブカ主任が、ヘルメットの下で電気をためています。では、貸す話の次は、電気の話です。ピカピカ発電所科の教室へ

出典と確認日

• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」：https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• e-Gov法令検索「民法」：https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
• e-Gov法令検索「消防法施行令」：https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=336CO0000000037
• 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータル「よくある質問」：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/faq.html
• 国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付け：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
• 確認日：2026年10月25日

この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

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