朝のホームルーム
三岡「先生！駅前のチラシに『利回り8%！』って書いてありました。銀行よりずっとすごいです。ひぇっ、それ、月いくらからですか？」
ぶかぶかのブレザーで、チラシを握りしめています。村野教頭（エレファントノーズ）が出席簿を開きました。「三岡くん、出席です。8%の話は、今日ばらして見てみましょう」
利回り（1年間で、物件の値段に対して何%のお金が入るかの割合）は、代表的なものが2種類あります。たとえば、年96万円の家賃が入る物件で、経費が年24万円かかるなら、手元に残るのは72万円。ランチ1回1,000円なら、240回分が消える計算です。
授業：表面利回りと実質利回り
教頭「今日の要点は3つです。広告の点数、本番の点数、そして空室です」
要点1 表面利回りは「広告の点数」
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。経費は考えません。広告でよく見る数字は、たいていこちらです。テストでいえば、受ける前の自己採点。気分はいいのですが、成績表ではありません。
下の図のように、たとえば年96万円の家賃で、価格が1,200万円なら、表面利回りは8%です。
要点2 実質利回りは「本番の点数」
実質利回りは、家賃から経費を引いてから、物件価格で割ります。経費は、管理費、修繕費（修繕積立金を含みます）、固定資産税、保険料などです。
三岡「経費って、そんなにあるんですか」ぷくっ（ふくらみ1回）
アイビー先生（プレコ）が、割烹着の袖でガラスを拭きながら言います。「空室までは掃除できんがの。経費は、ちゃんと数えられるんじゃ。ご飯は食べなさい」
図のように、たとえば経費が年24万円なら、実質利回りは6%です。広告の8%から、2ポイント下がりました。
題材は蓄電池ですが、表面利回りと実質利回りの読み方は、別の解説記事でも説明されています。
表面利回りは費用を引く前の収益と投資額の比率、実質利回りは運用・保守などの費用を引いた後の値で、比べるのに向くと説明する記事です。
参考：系統用蓄電池の利回りとは？想定値の読み方と前提条件の見極め方
ここで一つ、細かい話です。購入時にかかる諸費用（仲介手数料や登記費用など）を、割る数に足す説明もあります。物件価格だけで割る説明もあります。どちらも見かけるので、比べるときは物差しをそろえましょう。税金の細かい扱いは、税理士など専門家に確認してください。
要点3 空室で、さらに下がる
表面利回りは、1年中ずっと入居者がいる前提の数字です。部屋が空けば、その月の家賃は入りません。
図は、たとえばの数字で、利回りが下がっていく様子です。経費を引き、諸費用80万円を足し、空室が1か月あると、8%が5%まで下がりました。
空室の詳しい話は、別の授業「空室が出たらどうなる？」で見ています。表面利回りだけで決めず、あとから出る費用まで織り込む考え方は、別の解説記事にもあります。
劣化による売上の減り方、保証の条件、交換費用などを織り込んだ実質利回りで判断すべきだと説く、蓄電池投資の記事です。
参考：法人の蓄電池投資は劣化まで読む。保証と交換費用を織り込む実質利回り
教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。利回りが極端に高い物件は、古くて修繕費がかさむ、立地が弱くて空室が続く、といった理由を確認したほうがいい、と解説されています」
三岡は半分くらいに縮みました。ふくらむよりは、ずっと冷静な反応です。
小テスト
広告は「利回り8%」。年間家賃96万円、物件価格1,200万円、年間経費24万円のとき、実質利回りは？
- A 8%
- B 6%
- C 10%
答えはBです。96万円から24万円を引いて72万円。72万円を1,200万円で割ると6%です。
今日の宿題
気になる物件広告（ネットでOK）を1つ開いて、電卓で「家賃×12÷価格」を計算してみましょう。広告の利回りと合うか確かめるだけ。5分、0円です。
校長のひとこと
ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……割り算は、分母も分子も、両方見るのじゃぞ」また寝ました。
放課後・購買部
購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕入れ中でやんす。電卓つきでお出ししたいんですが、準備中でして」
教頭の補習（希望者だけ） もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。
次回予告
三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科です。ヘルメット姿のムコブカ主任が、電気をためる話をしてくれるそうです。
出典と確認日
- ノムコム・プロ（野村不動産ソリューションズ）「表面利回りとは？実質利回りとの違いや計算方法をわかりやすく解説」：https://www.nomu.com/pro/contents/knowhow/20251021.html
- LIFULL HOME’S 不動産投資コラム「不動産投資における利回りとその計算方法」：https://toushi.homes.co.jp/column/?p=9896
- 確認日：2026年10月23日（数字の例はすべて、たとえばの仮の数字です）
この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。