朝のホームルーム
寮の廊下で、三岡新入生（アベニーパファー）が立ち止まりました。202号室の札が、外れています。
三岡「先生、この部屋、空いてますよね。住む人がいないと、持ち主さんは、どうなるんですか？」
寮母のアイビー先生（プレコ）が、割烹着でほうきを持って現れました。「空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい」。村野教頭（エレファントノーズ）が出席をとります。「三岡くん、出席。今日は、空室の話です」
たとえば、家賃8万円の部屋が3か月空くと、入らないお金は24万円。飲み会1回4,000円なら、60回分です。
授業：空室リスクの考え方
教頭「要点は3つ。空いても止まらない出費、世の中の空き家の数字、そして備えです」
要点1 空いても、出費は止まらない
給食室は、食べる生徒が1人減っても、ガス代は同じです。部屋も同じで、住む人がいない月も、ローンの返済や管理費は続きます。
たとえばの数字で見ましょう。家賃は月8万円。毎月の出費（ローン返済・管理費・修繕積立金の合計）は6万円とします。満室の月は2万円が手元に残ります。空いた月は、家賃が0円なので、6万円のマイナスです。
三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」
教頭「何が、ですか。……空室の月は、6万円の持ち出しです」
三岡は、ぷくっとふくらみました（ふくらみ1回）。
下の表のように、たとえば3か月空くと、1年の手残りはゼロになります。6か月だと、24万円のマイナスです。ここでは税金を考えていません。税金の扱いは、税理士など専門家に確認してください。
利回りに空室がどう響くかは、別の授業「利回りって何？」でも見ています。
要点2 世の中の空き家は、かなり多い
総務省統計局の調査では、2023年10月1日時点で、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%でした。どちらも過去最多・過去最高と発表されています。
共同住宅（マンションやアパート）の空き家は、約503万戸で、空き家全体の半数を超えています。そのうち、貸し出し用の空き家が約395万戸です。
ただし、注意があります。この数字は、別荘や、売りに出ている家なども入った「空き家」全体の話です。あなたが買う部屋が空く確率ではありません。同じ町でも、駅からの距離や古さで、埋まりやすさは変わります。
教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい。空室のない前提でつくった収支表は、においます」
要点3 備えは3つ
空室はゼロにできませんが、備えることはできます。考え方を3つ。
- 予備資金：空室が続いても、出費を払える貯金
- 立地：借りたい人がいる場所かを確かめる
- 家賃設定：まわりの相場から離れすぎていないか
図のチェックリストを、物件を見る前に用意しておくと安心です。
空室が続いても払える予備資金の考え方は、別の解説記事でも整理されています。
資産運用を始める前に整えたい、収入と支出の把握、先取り貯蓄、緊急用の資金などを、7つの手順にまとめた記事です。
参考：資産運用を始める前の準備｜7つの手順
アイビー先生「ほうきで掃くのは、わしの仕事。空室を埋めるのは、あなたの仕事じゃ」
三岡は、ふくらみかけて、すっとしぼみました。備えが見えると、こわさは半分になるようです。
小テスト
家賃8万円、毎月の出費6万円の部屋が空いた月。その月の収支は？
- A 2万円のプラス
- B 6万円のマイナス
- C 0円
答えはBです。家賃が入らないのに、ローン返済などの出費6万円は出ていくからです。空いた月は、貯金から払うことになります。
今日の宿題
自分の毎月の固定の出費（家賃・スマホ・サブスクなど）を3つ書いて、足してみましょう。収入が止まったら、貯金で何か月もつか。割り算するだけ、5分で終わります。
校長のひとこと
ここまで寝ていたシーラカンス校長が、ふいに目を開けました。「……空いた部屋にも、水は、流れておる」また寝ました。
放課後・購買部
購買部のマネッコ先輩「へい！今日のパンは、ただいま焼き上がり待ちでやんす。準備中なんで、もうひと呼吸」
教頭の補習（希望者だけ） もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。
次回予告
三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ムコブカ主任の「安全確認、ヨシ！」が、廊下まで響いています。
出典と確認日
- 総務省統計局「2023年住宅・土地統計調査 共同住宅の空き家についての分析」：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/bunseki.pdf
- 総務省統計局「統計メールニュース」（2024年9月25日号）：https://www.stat.go.jp/info/mail/pdf/20240925_no1693.pdf
- 確認日：2026年10月23日（家賃や出費の数字は、たとえばの仮の数字です）
この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。契約や投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。