大家さん養成科｜ウハウハ高等学校

不動産投資の税金は4種類｜買う・持つ・貸す・売るで見るお金のカレンダー

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uhauha_gakucho

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朝のホームルーム

キーンコーンカーンコーン。三岡新入生が、電卓を抱えて教室に入ってきました。画面には「不動産投資 税金 種類 いつ」。ボタンを押す手が、ぷるぷる震えています。

三岡「アイビー先生、不動産の税金って、名前が多すぎます。どれが、いつ必要なんですか？」ぷくっ（ふくらみ1回）。

村野教頭が出席を取ります。「三岡くん、出席。今日の軸は、お金が動く場面で見ることです」

家賃などの副収入も、他人事ではありません。会社員でも、給与以外の所得の合計が年20万円を超えると、確定申告が必要になることがあります（国税庁）。

授業：不動産の税金は、お金が動く場面で4つ

教頭が黒板に、学校の1年を書きました。入学（買う）、毎年の学費（持つ）、文化祭の売上（貸す）、卒業（売る）。不動産の税金も、この順番で出てきます。

並べる前の3つのものさし

教頭「ものさしは3つです。いつかかるか。だれに払うか。どう決まるか。下の図のとおりです」

3つのものさし。いつかかるか、だれに払うか、どう決まるか。

この3つで、4つの税金を同じ型で並べます。順番は時間の順で、順位ではありません。

税金1：不動産取得税（買ったとき）

  • いつ・だれに：不動産を取得したときに、都道府県へ払います。納めるのは、不動産の取得者です。
  • どう決まる：計算のもとは、固定資産課税台帳に登録された評価額です。標準税率は本則4％。住宅と土地は特例で3％（2027年3月31日まで）で、店舗や事務所などの住宅以外の家屋は4％です。
  • ひとこと：2026年4月1日以降に取得した場合、土地16万円、家屋（建築分）66万円、家屋（その他）34万円が、課税されない基準（免税点）です。

税金2：固定資産税（持っている間）

  • いつ・だれに：毎年1月1日の時点で決まり、市町村へ払います（東京23区は東京都）。土地と家屋は、登記簿上の所有者などが対象です。
  • どう決まる：評価額に、標準税率1.4％をかけます。仮の数字で、評価額が1,000万円なら14万円です（特例や都市計画税は入れない仮の計算）。
  • ひとこと：免税点は土地30万円、家屋20万円です。2027年度からは家屋30万円になります。

三岡「ひぇっ、それ、月いくらからですか？」。教頭「月ではなく、年の計算です。14万円なら、月に直して約1万1,667円。ランチ12回ぶんです」。三岡はもう一度、ぷくっ（ふくらみ2回）とふくらみました。

税金3：不動産所得の所得税（貸して家賃が入ったとき）

  • いつ・だれに：家賃などの収入を得た年の所得として、国へ所得税を払います。住民税もかかります。
  • どう決まる：総収入金額から必要経費を引いた金額が、不動産所得です。必要経費の例は、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費です。
  • ひとこと：減価償却費は、買ったお金を、使える期間にわたって分けて経費にするものです（国税庁）。経費は、収入を得るために直接必要な費用に限られます。

住民税など別の税金もあります。所得税は、1年分の所得をまとめて、翌年に確定申告で計算します。下の図は、所得の計算式です。

不動産所得は、総収入金額から必要経費を引いた金額。必要経費の例は固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費。

減価償却は「節税」なのか。教頭「うまい話のにおいは、だいたい分かります。だいたい」。ここは、別の解説記事でも詳しく書かれています。

減価償却は、経費にする時期がずれるだけで、税金の合計は変わらない場合がある、と説明されています。
参考：減価償却は「節税」ではなく「先送り」？税金が本当に減る場合と、ずれるだけの場合

経費の考え方そのものは、個人事業主向けの別の解説記事でも詳しく書かれています。収入を得るための費用に限る、という考え方は同じです。

経費は、収入を得るために直接かかった費用などで、家事に使った分は業務の分を区分できる金額だけ、と説明されています。
参考：個人事業主の経費の考え方を質問と答えで整理

会社員の人に大切な点がひとつ。国税庁によると、給与を1か所から受けていて、全額が源泉徴収されている人は、給与以外の所得金額の合計が20万円を超えると、確定申告が必要です。

税金4：譲渡所得の税金（売ったとき）

  • いつ・だれに：土地や建物を売ったときに、国と住民税の対象です。
  • どう決まる：売った年の1月1日の時点で、持っていた期間が5年を超えるなら長期。5年以下なら短期です。
  • ひとこと：長期は所得税15％と住民税5％。短期は所得税30％と住民税9％です。所得税額の2.1％の復興特別所得税も加わります。

アイビー先生が、割烹着の袖で額の汗をぬぐいます。「5年を数えるのは、売った年の1月1日じゃ。空室までは掃除できんがの。ご飯は食べなさい。カレンダーは、ここに貼っておくんじゃよ」

4つを同じ型で並べる

下の表が、4つの税金を3つのものさしで並べたものです。

不動産取得税、固定資産税、不動産所得の税金、譲渡所得の税金を、いつ・だれに・決まり方で並べた表。

税金の細かい特例や控除は、条件がたくさんあります。ここは細かいので、国税庁や自治体の公式サイトを見てください。自分の場合の判断は、税理士や税務署に確認してください。

小テスト

家賃収入から引ける「必要経費」の例として、国税庁のページに書かれているのは？

A 固定資産税／B 友だちとの飲み会代／C 自分の生活費

答えはAです。国税庁は、必要経費の例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています。家事上の経費と区別できるものだけです。

今日の宿題

紙に「買う・持つ・貸す・売る」と書いて、横に払う相手を書き入れます。都道府県、市町村、国、国と住民税のどれか。答え合わせは、今日の表です。5分で終わります。

校長のひとこと

授業のあいだ、シーラカンス校長は、黒板の前の椅子でぐうぐう寝ていました。チャイムで、ぱちりと目を開けます。

校長「……税金は、いつ、だれに払うか。先に知っておくものじゃ。わしは4億年、売ったことがない。売った年の税金も、まだ払っておらん」

そして、また寝ました。

放課後・購買部

購買部のマネッコ先輩「へい、らっしゃい！今日のパンは仕入れの途中でやんす。準備中ですので、のれんの外でお待ちを」

教頭の補習（希望者だけ）　もっと突っ込んで知りたい人へ。ウハウハ高等学校には、月額1,000円の有料オンラインコミュニティがあります。最新情報の配信、チャットでの質問、会員同士の交流ができます。入りたい人だけ、入学案内をのぞいてください。コラムは、これからもずっと無料で読めます。

次回予告

三岡が次に向かうのは、ピカピカ発電所科。ヘルメットと作業着のデンキウナギ、ムコブカ主任が、「安全確認、ヨシ！」と指をさして待っています。ピカピカ発電所科の教室へ

出典と確認日

この記事は学習用の情報で、契約や投資の勧誘や助言ではありません。投資の判断はご自身でお願いします。先生や生徒の名前はフィクションで、実在の企業・団体・人物とは関係ありません。

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